Жилищный рынок Баку в стадии стабилизации Расклад Хазара Ахундова

В последние годы рынок недвижимости и жилищного строительства Азербайджана сталкивался с рядом проблем: дорожали стройматериалы, ужесточались строительные нормы, усиливался налоговый контроль и сокращался ввод в строй нового жилья. На этом фоне ощутимо выросли цены и снижались продажи дорожающих столичных квартир. Однако, по оценкам международного рейтингового агентства S&P Global Ratings, отечественный рынок недвижимости вступает в стадию стабилизации с умеренным ростом цен на жилье. Тем не менее, остудить перегретый рынок может лишь ощутимый рост предложения в сегменте новостроек. Такой сценарий вполне вероятен: согласно Генплану развития города Баку до 2040 года, запланирована масштабная программа сноса ветхого жилья, и это увеличит число новостроек. 

В последние годы отечественный сектор жилого строительства находился под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице и регионах. Даже с учетом небывалого подъема строительства домов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, общие темпы жилстроя не демонстрировали позитивной динамики. Так, согласно данным Госкомстата АР, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. В 2023 году объемы строительства снизились на три процента до порядка 2,511 млн кв/м, этот спад наблюдался и в 2024 году: в эксплуатацию было введено свыше 20 000 жилых домов всех типов общей площадью свыше 2,3 млн кв/м, спад составил 11%.

Влиявшие на рынок инерционные процессы в основном были связаны с фактором импортируемой инфляции: ощутимо подорожали импортные стройматериалы, строительная техника, также росли расходы на топливо, транспортные и услуги рабочих. Не меньшую роль сыграла острая нехватка и стремительное подорожание пригодных для строительства земельных участков в Баку, Сумгайыте, Абшеронском полуострове и в других урбанизированных регионах страны. С другой стороны, изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживало динамику строительного рынка. Для сравнения, если в прошлом на территории в один гектар допускалось строительство до 80 тысяч квадратных метров жилой площади, то сегодня лимит составляет 20–25 тысяч кв/м. 

С другой стороны, в прошлые годы привлеченная к строительству рабочая сила зачастую не оформлялась официально, стройматериалы приобретались по бартерным и иным «серым» схемам, действовала упрощенная система налогообложения, к тому же фискальные отчисления производились не в полной мере. Однако сегодня ситуация в корне изменилась: легализовано оформление работников в цифровом портале Минтруда, налажены соответствующие отчисления в Социальный фонд, в свою очередь застройщик обязан уплатить 20% налога на прибыль и 18% НДС. Наконец, сегодня жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) приобретают стройматериалы в рамках официально оформленных механизмов, также усилен контроль над строительством жилых домов и использованием материалов согласно нормативам. Фасады утепляются каменной ватой, применяется гранит, монтируются современные лифты от известных брендов, в целом повышается уровень безопасности и эстетики новостроек. 

Естественно, что всё это привело к росту себестоимости строительных работ и отчасти сказалось на сокращении объемов возводимого жилья в столице. По мнению эксперта-экономиста Фирдовси Халилова, за последние годы себестоимость квадратного метра в новостройках более чем удвоилась, а средняя рыночная цена кв. м квартир в Баку выросла с 1200 манатов до 3,5-4 тысяч манатов.

И это далеко не предел: в ряде районов столицы цены ощутимо выше. Так, на проспекте Нефтчиляр квадратный метр жилья сегодня предлагается за более чем 17,5 тысяч манатов, на улице Узеира Гаджибейли цены превышают 14 тыс. манатов, на территории Ag Sheher — свыше 8000 манатов, сравнительно высоки цены и в районе Port Baku. Лидирующие позиции по стоимости недвижимости продолжают удерживать Сабаильский, Насиминский и Ясамальский районы, а также дома в исторической части города, на улицах Истиглалият, Ахмеда Джавада и Азиза Алиева.

Тем не менее, к концу прошлого года, а также в январе–феврале 2026 года чрезмерно перегретый рынок жилой недвижимости столицы в целом стал смещаться в стадию стабилизации. Так, согласно данным международного рейтингового агентства S&P Global Ratings, в текущем году темпы роста цен на недвижимость в Азербайджане по сравнению с предыдущими годами замедлятся, однако ощутимого снижения цен не ожидается: рост цен на жилье в Азербайджане с учетом инфляции в 2026 году прогнозируется на уровне 5-6%.

Аналогичного мнения придерживается председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж, полагающий, что с учетом тенденций начала года динамика цен на жилье на вторичном рынке может замедлиться. В частности, если в 2025 году средневзвешенный рост цен на вторичные квартиры в столице фактически составил 9,4%, то в этом году, согласно прогнозам, в этом сегменте ожидается снижение темпов роста до 6,5%, а в 2027 году — до 5,2%. Оценивая долгосрочные тенденции, руководитель Общества оценщиков подчеркнул, что если 2023–2024 годы характеризовались агрессивным ростом цен на рынке жилья, то к концу 2025 года эта тенденция несколько ослабла. Вероятно, что 2026 год может стать периодом дальнейшей стабилизации и снижения темпов роста, а в следующем году возможен селективный рост цен лишь в локальных районах, где будут реализовываться новые жилищные и инфраструктурные проекты.

Эти прогнозы вполне оправданы, так как текущие рыночные цены на жилье кратно превышают платежеспособный спрос населения и не укладываются в допустимые пределы ипотечного кредитования. В немалой степени рост цен на столичное жилье в последние годы поддерживался ажиотажным спросом в инвестиционном сегменте, однако этот во многом спекулятивный рыночный тренд также близится к концу. 

Следует упомянуть и тот факт, что после нескольких лет спада по итогам 2025 года наметился рост капитализации жилого строительства. Так, согласно данным Госкомстата, объем инвестиций, направленных в основной капитал строительного сектора Азербайджана, в минувшем году составил 5,725 млрд манатов: при этом 3,074 млрд манатов из общих средств было направлено на жилищное строительство, что свидетельствует о 8% росте относительно 2024 года. Повышение финансирования жилищного строительства естественным образом отразится на увеличении предложения новых многоэтажек, и рынок будет вынужден отреагировать ценовыми корреляциями.            

И, судя по всему, эти процессы в дальнейшем будут развиваться по нарастающей. Порукой тому запланированная в рамках Генерального плана развития Баку до 2040 года реализация масштабной программы перепланировки и обновления городской среды. В частности, планируется массовый снос домов, незаконно построенных в оползневых участках, а также в охранных зонах на территориях нефтепромыслов, а также в районах прохождения высоковольтных ЛЭП, газовых и ж/д коммуникаций и т. д. С другой стороны, сегодня в столице насчитывается около 16 тысяч зданий с истекшим сроком эксплуатации, большинство из которых было построено в советский период. В рамках работ по реконструкции, охватывающих районы Сабаил, Ясамал, Бинагади, Нариманов, Хатаи, Низами, Сабунчи, Насими, Сураханы и Пираллахи, планируется снос немалого числа из ветхого малоэтажного и аварийного многоэтажного жилья. Эта работа в скором времени высвободит значительные площади для современной многоэтажной застройки, и в рамках государственно-частного партнерства действующие в столице ЖСК избавятся от дефицита земли и смогут увеличить объемы жилого строительства. Остается надеяться, что весь этот процесс положительно повлияет на цены, придав динамику купле-продаже квартир.