На строительный рынок Азербайджана давит российско-украинская война Обзор Caliber.Az

Военный кризис в Украине и антироссийские санкции оказывают заметное влияние на рынок недвижимости в постсоветских странах. Строительство нового жилья замедлилось, в том числе из-за сбоя в логистике поставок стройматериалов, в результате у застройщиков растут издержки. Схожие тренды наблюдаются и в Азербайджане, причем все это происходит на фоне низкого уровня капвложений в жилищное строительство. Тем не менее, на отечественном рынке недвижимости сохраняется спрос на ипотечные продукты, а наиболее стабильным сегментом жилищного рынка остается действующее при Госагентстве жилищного строительства ООО MIDA, расширяющая свою деятельность в Баку, Лянкяране, Физули и т.д.     

Продолжающиеся уже третью неделю военные действия в Украине и введенные коллективным Западом жесткие экономические санкции косвенным образом затронули практически все страны региона. Нарушено судоходство в Черном и Азовском морях, прервано железнодорожное сообщение в западном направлении, резко возросли цены на энергоресурсы, промышленные грузы, ограничена работа банковского сектора, пострадала деятельность сырьевых бирж. Этот негатив уже проявляется на рынке недвижимости и строительства в ряде государств, входящих в Евразийское экономическое сообщество (ЕАЭС): взаимозависимость национальных валют стран-членов с крайне нестабильным российским рублем вынуждает застройщиков и участников вторичного рынка приостановить продажи жилья в ожидании стабилизации курса доллар/рубль. Наиболее рельефно эти процессы наблюдаются в Казахстане, где сегодня у жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) наблюдается застой: на рынке первичной недвижимости продажи почти полностью остановились, упал до нуля интерес клиентов к вторичному сегменту, и около 30% застройщиков приостановили строительство на уровне котлована в ожидании стабилизации валютного рынка. Аналогичные процессы наблюдаются в Беларуси, самой России, причем в последней c 28 февраля 2022 года регулятор повысил учетную ставку до 20% годовых, что неизбежно обернется сворачиванием государственных программ льготного ипотечного кредитования.

На этом негативном фоне постсоветские страны столкнулись с еще одним весомым препятствием: на фоне продолжающейся девальвации рубля меняется стоимость российских и белорусских стройматериалов. Более того, с 24 февраля полностью приостановлены поставки стройматериалов из охваченной войной Украины, а их импорт из находящейся под гнетом санкций России также ограничен, в том числе из-за сбоев в логистике. Согласно данным ряда зарубежных СМИ, российские производители стройматериалов столкнулись с нехваткой подвижного железнодорожного состава, так как сегодня немалая часть вагонного и локомотивного парка переброшена на украинское направление для перевозки военных грузов.   

Азербайджанский рынок недвижимости и стройсектор также столкнулся с рядом негативных факторов на фоне разворачивающихся трагических событий в Украине. Наиболее явственно эти процессы наблюдаются на отечественном рынке стройматериалов: самым дефицитным товаром стали российские пиломатериалы, их импорт с февраля снизился до минимума, а цена кубометра древесины, приблизившись к 500 манатам, с февраля подорожала на 10-15%. Судя по всему, рост цен на российские стройматериалы продолжится, так как в новых контрактах будут учтены риски дальнейшего обесценивания рубля. В силу прекращения поставок из Украины растут цены на арматуру, также дорожают кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили, ощутимо подорожали даже шурупы и гвозди и т.д. 

Сокращающиеся поставки импорта негативно влияют и на без того перегретый отечественный рынок стройматериалов. Несмотря на затишье на рынке жилищного строительства, большинство местных производителей в секторе стройиндустрии с прошлого года наращивают производство для обеспечения масштабного дорожного и инфраструктурного строительства в рамках восстановления освобожденных территорий в Карабахе и Восточном Зангезуре. В частности, по данным Госкомстата, в январе-марте 2022 года производство цемента в Азербайджане увеличилось на 7,8%, строительного кирпича - на 62%, готовой бетонной смеси - на 52,1%, а обработанного мрамора, травертина, алебастра и изделий из них и вовсе в четыре раза. В свою очередь отмечен 59,5%-ный рост производства сборных конструкций из бетона, выпуск асфальта возрос на 70,7%, а гипса - на 35,7%. В целом, за два месяца 2022 года производство стройматериалов в стране увеличилось на 84%.

С учетом масштабов восстановительной программы в Карабахском регионе и ее длительности высокий спрос на стройматериалы сохранится еще как минимум 7-8 лет. С другой стороны, в минувшем году в роли еще одного драйвера, поддерживающего высокую динамику производства стройматериалов в Азербайджане, выступал увеличивающийся экспортный спрос. Следствием глобального нефтегазового кризиса стало заметное сокращение производства и рост цен на стройматериалы во всем мире, и это создало благоприятную рыночную конъюнктуру для их экспорта преимущественно в постсоветские страны.

Однако эти позитивные моменты имеют и оборотную сторону: высокий спрос на стройматериалы подталкивает вверх цены, особенно на фоне сокращения зарубежных поставок, в то же время дорожают импортное сырье, комплектующие, химические реагенты, используемые местными заводами. Тем самым растут цены и на местные стройматериалы, что ведет к удорожанию жилого строительства в Азербайджане.

Происходит это на фоне снижения платежеспособного спроса на столичном рынке недвижимости и в целом по стране. Так, в январе 2022 года в Баку отмечен 18,02%-ный спад цен на вторичном рынке недвижимости, а в сегменте новостроек, несмотря на незначительный рост, связанный с инфляционной коррекцией, сегодня не наблюдается ощутимой позитивной динамики. Подорожание строительных работ и вялый спрос на рынке недвижимости уже давно дестимулируют ЖСК: так, в 2021 году в стране было введено в строй около 1,989 млн кв. метров жилья, что на 61,9% меньше показателя предыдущего года. Также в минувшем году на 27,8% сократились капвложения в жилищное строительство.  

В январе-феврале 2022 года ситуация стала несколько улучшаться, на 8% возрос ввод в строй жилья: в основном этот рост обеспечило завершение строительства заложенных два-три года назад зданий. Также, несмотря на все еще низкий уровень капитальных вложений в жилсектор, показатели оказались несколько лучше - спад составил всего 6,8%.  

Однако, наметившиеся позитивные подвижки в сфере жилищного строительства могут быть нивелированы, так как подвергаются весьма серьезным внешним рискам, причем не только в связи с ростом цен на строительные материалы. Санкционный кризис в России весьма пагубно сказывается на курсе рубля, снижая уровень жизни соседней страны, не говоря уже про импортно-экспортную блокаду и уход мировых брендов, что также обрушит немало субъектов российского торгово-сервисного бизнеса. В РФ проживает около двух миллионов азербайджанцев, многие из которых обеспечивают оставшиеся на родине семьи, и на фоне нынешних проблем неизбежно сокращение денежных поступлений от наших трудовых мигрантов и малого бизнеса. Очевидно, что это не лучшим образом скажется и на отечественном рынке недвижимости, в определенной мере подпитываемом за счет российских транзакций. Не исключено, что также может повториться ситуация, наблюдавшаяся во время энергетического и девальвационного кризисов 2014-2015 годов: в тот период терпящий убытки азербайджанский бизнес в России был вынужден в целях восполнения капитала выставить на продажу свою недвижимость в Баку и других городах страны. В результате на жилищном рынке резко возросло предложение, и при отсутствии платежеспособного спроса заметно снизились цены. Впрочем, утверждать, что перечисленные факторы будут играть заметную роль на местном рынке, также не совсем верно, так как сегодня трудно строить прогнозы относительно длительности войны в Украине и периода сохранения жестких санкций Запада. 

К позитивным факторам можно отнести то, что с начала 2022 года в Азербайджане по-прежнему сохраняется интерес к ипотечному кредитованию. Напомним, что минувший год в этом плане был рекордно позитивным: преодолев негатив периода пандемического кризиса, Азербайджанский ипотечный и кредитно-гарантийный фонд (АИКГФ) успешно размещал облигации и рефинансировал ссудный капитал, а также активно внедрял новые лизинговые программы покупки жилья. В результате, по итогам 2021 года банки-агенты АИКГФ на волне отложенного спроса и подъема экономики страны сумели выдать ипотечных кредитов на 356,3 млн манатов с ростом на 38,4% - это самый высокий показатель с начала деятельности фонда в 2006 году. 

В январе текущего года удалось сохранить этот позитивный тренд: по линии АИКГФ было выдано ипотечных кредитов на 13,9 млн манатов, что в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее, расслабляться не стоит, так как в отличие от суперпопулярной программы социальной ипотеки (финансируется за счет госбюджета по ставке в 4%), на рынке недвижимости имеются определенные сложности с выдачей ссуд по коммерческой ипотеке. Спрос на коммерческий ипотечный продукт не столь востребован, и сегодня некоторые уполномоченные банки-агенты вынуждены снизить процентную ставку с традиционных восьми до семи процентов, в ущерб собственной марже. Возможно, сказывается тот факт, что в прошлом году большая часть населения удовлетворила отложенный в период пандемии спрос на ипотечные продукты, и рынок стабилизировался. С другой стороны, при выдаче займа по коммерческой ипотеке банки как правило охотней отбирают заемщиков, сориентированных на покупку жилья в новостройках, весьма подорожавших в последнее время. Принимая во внимание тот факт, что максимальная сумма, выдаваемая по коммерческой ипотеке, составляет 150 тысяч манатов, нередко приобрести необходимое по площади жилье в новостройках Баку попросту невозможно. Все это также сужает круг потенциальных кандидатов на получение ипотечного кредита.             

Что касается социальной ипотеки, то даже несмотря на ограниченность лиц, имеющих право на такие ссуды, сегодня этот продукт остается самым востребованным у АИКГФ. Так, за 11 месяцев прошлого года фонд выдал 1,063 тысячи ипотечных кредитов на сумму 44,6 млн манатов в рамках программы социального финансирования, реализуемого совместно с агентством ООО MIDA.

Здесь необходимо отметить, что деятельность MIDA, расширяющей работу по строительству льготного жилья, сохраняет завидную стабильность, несмотря на глобальный кризис, инфляцию и иные негативные факторы. В прошлом году MIDA приступила к строительству второй очереди жилых комплексов - Ясамал-2 и Говсаны-2, а также началась работа по возведению новых многоэтажных домов в Сумгайыте, Гяндже и в Абшеронском районе. А в 2022 году стартовали новые проекты на юге и западе страны: так, в марте MIDA подписала с подрядчиками контракты на 15,3 млн манатов на строительство пяти многоэтажных домов в Лянкяране. Также MIDA профинансировала инженерно-геологические и проектные работы для закладки жилищного комплекса площадью в 8,9 гектара в городе Физули Карабахского региона.