Метр на особом положении: почему в Баку растут цены на жилье? Обзор Хазара Ахундова

В последние годы рынок недвижимости и жилищного строительства в Азербайджане сталкивался с рядом проблем: дорожали стройматериалы, увеличивались иные расходы, сокращался ввод в строй нового жилья. На этом фоне стремительно росли цены, и в 2025-м эти процессы привели к ощутимому спаду продаж квартир и домов в Баку, а отсутствие платежеспособного спроса сохранило застой рынка недвижимости и в текущем году. Однако эксперты продолжают фиксировать рост цен на жилищном рынке: ценовая динамика во втором квартале 2026-го увеличилась на 8,5% в годовом выражении, а в сегменте новостроек превысила этот показатель.

Влиявшие на рынок инерционные процессы в 2022-2025 годы в немалой степени были связаны с фактором импортируемой инфляции: дорожали стройматериалы и строительная техника иностранного производства, параллельно росли расходы на топливо и транспортные услуги. Не меньшую роль в росте цен сыграла острая нехватка пригодных для строительства земельных участков в Баку, Сумгайыте, на Абшеронском полуострове и в других урбанизированных регионах страны. При этом изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и отсутствие больших участков для застройки также сдерживает динамику строительного рынка. Для сравнения: если ранее на территории в один гектар допускалось строительство до 80 тысяч квадратных метров жилой площади, то сегодня лимит составляет всего 20-25 тысяч кв.м. В конечном итоге все эти траты садятся в себестоимость строительства: только за последние 5-6 лет цены на недвижимость выросли примерно на 70%.

Как отметил накануне председатель Правления Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж, свободной территории в столице постепенно становится все меньше, земля дорожает быстрее других видов недвижимости, и ожидается, что ценники на свободные земельные участки до конца текущего года вырастут на 16-22%. Ситуация в остальной части страны несколько иная: по данным Госкомстата, в 2025 году в Азербайджане в общей сложности было введено в эксплуатацию 35 390 жилых домов различного типа общей площадью свыше 4,629 млн квадратных метров, что на 75,6% больше показателей 2024 года. Этот позитив связан с небывалым подъемом строительства домов на освобожденных от оккупации территориях и сравнительно высокой динамикой строительства индивидуального жилья и новостроек в регионах, где сегодня практически отсутствуют проблемы с землеотводом.

Что касается Баку, то в прошлом году в эксплуатацию было введено 9711 квартир общей площадью в 870,8 тысячи квадратных метров. Тем самым на долю столицы от общего объема введенного в строй жилья приходится порядка 18,81%, что далеко не много. В то же время вслед за столичной землей заметный прирост показывают объекты на стадии фундамента – здесь прогнозируется ценовой рост на 13-17%. Что касается уже находящихся в эксплуатации зданий, то, по словам В.Оруджа, во втором квартале текущего года средние цены на жилищном рынке столицы выросли на 8,5% в годовом выражении, а в сегменте новостроек ценовая динамика превысила 11%. Особым спросом пользовались здания, имеющие выписку из государственного реестра и подходящие для оформления ипотеки.

В целом, жилье подорожало во всех 12 административных районах столицы, однако разброс цен превышает 2,8 раза: самые высокие цены зафиксированы в Сабаильском районе – 4132 маната за квадратный метр, самые низкие – в Пираллахинском (1452 маната за квадрат). При этом средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Баку к сентябрю текущего года достигла 2934 манатов.

Здесь уместно отметить, что высокие цены на недвижимость крайне отрицательно влияют на рыночную активность: в целом за последние несколько лет покупательная способность на столичным рынке жилья снижалась, а сам рынок вошел в фазу застоя. Согласно аналитическому отчету о рынке недвижимости, подготовленному в августе Международным банком Азербайджана (ABB), в первой половине 2026-го число регистраций по квартирам практически не сдвинулось вперед относительно показателей соответствующего периода прошлого года, количество оформленных техпаспортов по линии Государственной службы по имущественным вопросам тоже снизилось (в январе-апреле 2026-го – минус 4,7%). Одновременно сжимается и физическое предложение квартир: инвестиции в жилищное строительство в текущем году заметно упали.

Все перечисленное выше – свидетельства глубокого застоя на рынке, в силу чего трудно объяснить причины подорожания жилой недвижимости. Тем более что банковский сектор, могущий стать драйвером капитализации операций на рынке жилой недвижимости, также не демонстрирует положительной динамики. Согласно данным Центробанка Азербайджана, в январе-августе 2026 года объем ипотечных кредитов, выданных банками, составил 262,9 млн манатов, что на 13,7% меньше соответствующего показателя прошлого года. Кроме того, объем ипотечных кредитов, рефинансированных Азербайджанским ипотечным и кредитно-гарантийным фондом (АИКГФ), составил 255,12 млн манатов, снизившись на 10,8%. Увеличился лишь сегмент социальной ипотеки по линии АИКГФ: за отчетный период из госбюджета на эти нужды было выделено 63,75 млн манатов с ростом на 33,5%.

Однако социальная ипотека вкупе с льготным бюджетным жильем, вводимым в строй по линии Государственного агентства жилищного строительства Азербайджана (MİDA), пока не столь внушительна, чтобы покрыть значительную часть спроса и в ощутимой мере понизить ценовой градус чересчур перегретого столичного рынка. 

Таким образом, складывается парадоксальная ситуация: текущие рыночные цены на жилье кратно превышают платежеспособный спрос населения и не укладываются в существующие пределы ипотечного кредитования, однако стоимость жилья не только не снижается, а напротив – продолжает расти. Это противоречие отчасти объясняется фактором импортируемой и внутренней инфляции, в силу чего ЖСК кратно завышают маржу по ценам на квадратные метры с учетом текущего и ожидаемого (жилье продается медленно, а издержки растут быстрее) повышения цен. С другой стороны, ограниченное предложение жилья на столичном рынке создает дефицит, поддерживающий подорожание квартир в новостройках, а это тянет за собой общую ценовую экспозицию рынка.

Тем не менее в рамках Генерального плана Баку до 2040 года запланирована реализация масштабной программы перепланировки и обновления городской среды. В частности, сегодня в столице насчитывается около 1100 аварийных жилых домов и порядка 16 тысяч зданий с истекшим сроком эксплуатации, большинство из которых было построено в советский период. В процессе работ по реконструкции, охватывающих Сабаильский, Ясамальский, Бинагадинский, Наримановский, Хатаинский, Низаминский, Сабунчинский, Насиминский, Сураханский и Пираллахинский районы, планируется снос немалого числа из ветхого малоэтажного и аварийного многоэтажного жилья. 

Эта работа в скором времени высвободит свыше 9 тысяч гектаров площади для современной многоэтажной застройки, и действующие в столице ЖСК избавятся от острого дефицита земли. В ближайшие 14 лет в Баку планируется построить около 200 тысяч квартир, и ожидаемо, что рост объемов строительства в существенной мере повлияет на ценовую динамику рынка жилья.