В Узбекистане введут ограничения при покупки жилья и автомобиля

С 1 апреля 2026 года в Узбекистане начинает действовать новый порядок расчетов при заключении крупных покупок. Приобретение недвижимости, транспортных средств, а также покупка товаров и услуг, стоимость которых превышает 25 миллионов сумов, будет проходить исключительно через банковские переводы. Государственные органы внедряют данную инициативу с целью минимизации доли теневого сектора в экономике страны и выстраивания системы контроля над движением капитала. Издание Spot провело обсуждение этих изменений с представителями девелоперских компаний, риелторами и аналитиками.

Введение ограничений на оборот наличных средств продиктовано необходимостью решения давно назревших проблем. Сотрудники налоговых ведомств систематически выявляют схемы умышленного занижения стоимости объектов недвижимости при оформлении договоров купли-продажи. Зачастую в официальных бумагах фигурируют суммы менее 1,2 миллиона сумов за один квадратный метр, что не соответствует реальному ценообразованию, тогда как основная часть оплаты передается продавцу в виде неучтенных бумажных денег. Статистика показывает, что строительная отрасль остается зоной с высокой концентрацией непрозрачных операций. Доля теневых процессов в этом секторе оценивается в 41 процент, что в абсолютных цифрах составляет 97 триллионов сумов. Государственный бюджет теряет порядка 1,2 триллиона сумов в виде неуплаченных налогов. Объем выявленных финансовых махинаций достигает 203 миллиардов сумов. Более 50 процентов рабочей силы на строительных площадках задействовано без заключения официальных трудовых контрактов.

Переход на обязательные банковские проводки - это только первый этап реформы. С июля планируется внедрение механизма эскроу-счетов для рынка недвижимости. На данный момент профильные ведомства еще не представили детальные подзаконные акты, регулирующие работу этих инструментов.

Специалисты, опрошенные Spot, едины во мнении: отказ от наличных расчетов является своевременным шагом. Управляющий партнер GK&P Ёдгор Гафуров классифицирует нововведение как системный сдвиг, который изменит правила игры для всех вовлеченных сторон. Гафуров отмечает, что прозрачность финансовых потоков является фактором для привлечения в Узбекистан институциональных и международных инвесторов, которые избегают рынков с высокой долей кэша. Анализируя влияние на прайс-листы, он допускает повышение итоговых сумм в договорах, так как продавцам придется учитывать налоги и банковские комиссии с полной стоимости объекта. Однако покупательская способность населения выступит естественным ограничителем, не позволив ценам бесконтрольно расти. В сегменте вторичного жилья Гафуров прогнозирует некоторое снижение темпов роста цен.

Артур Югай, занимающий пост управляющего партнера сети агентств недвижимости Keller Williams в Узбекистане, акцентирует внимание на текущей непрозрачности процессов. Риелторское сообщество испытывает трудности при работе в таких условиях. Государственный курс на обеление отрасли Югай считает логичным. Процедура переоформления прав собственности станет более растянутой во времени из-за банковских процедур, но уровень безопасности сделок возрастет. Эксперт констатирует, что сегодня подавляющее большинство сделок на вторичном рынке закрывается наличными. Банковские переводы фигурируют исключительно в случаях привлечения ипотеки. В будущем регулярные поступления крупных сумм на счета агентов без подтверждения источника происхождения вызовут закономерный интерес со стороны фискальных органов. Югай уверен, что адаптация к новым правилам очистит рынок от недобросовестных игроков, оставив на нем только профессиональные агентства.

Застройщик NRG-BI указывает на то, что участники рынка по-разному готовы к изменениям. Первичный сегмент, представленный крупными компаниями, уже давно функционирует в безналичном поле. Застройщики оперируют расчетными счетами, заключают договоры от лица юридических лиц и плотно интегрированы в банковскую систему. Основной удар придется на вторичный рынок, где сделки традиционно осуществляются между физическими лицами. Гражданам придется предоставлять банкам документы, подтверждающие легальность происхождения накоплений. В NRG-BI ожидают, что застройщики, строившие бизнес на реализации объектов в обход официальной отчетности, будут вынуждены прекратить деятельность. Для минимизации негативных последствий представители компании рекомендуют банкам пересмотреть тарифную политику в сторону снижения комиссий и активнее внедрять сервисы по принципу одного окна.

Алексей Летуновский, руководитель проектного консалтинга CMWP Uzbekistan, выделяет вторичное жилье классов эконом и комфорт как наиболее уязвимую зону. Изменение формата расчетов ликвидирует распространенную практику скидок за кэш. Учитывая, что сегодня среда 25 февраля 2026 года, Летуновский предполагает, что в оставшийся до апреля месяц граждане будут спешить закрыть сделки по старым правилам, что вызовет локальный ажиотаж. После вступления закона в силу последует спад активности, который затянется в регионах из-за более медленного внедрения цифровых технологий. В долгосрочном выигрыше окажутся финансово устойчивые девелоперы.

Никто из экспертов не предрекает рынку недвижимости обвала. Ожидается период технической адаптации. Цикл заключения сделки станет длиннее за счет обязательных процедур комплаенса. Чтобы избежать коллапса, банкам необходимо заранее подготовить инфраструктуру к возросшим нагрузкам. Аналитики указывают на необходимость запуска разъяснительных кампаний для населения. Смягчить переходный период могут налоговые послабления, например, внедрение механизма возврата части НДС или проведение амнистии капиталов.