Ипотека, лизинг и ситуация на жилищном рынке Азербайджана Расклад Caliber.Az

Вопреки ощутимому сокращению строительства жилья в постпандемический период и снижению капитализации этого сектора, с начала текущего года на рынке столичной недвижимости наблюдается устойчивый рост цен, поддержанный растущим интересом граждан. Один из факторов, поддерживающих рыночный спрос, связан с активностью по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ): за 10 месяцев текущего года фонд увеличил объемы ипотечного кредитования на 17,2%. В то же время АИКГФ весьма активно развивает схему жилищного лизинга, заметно увеличив стоимость фондов по этому кредитному инструменту. Так, согласно опубликованным накануне данным, фонд в рамках механизма аренды жилья с правом последующего выкупа предлагает гражданам еще 232 отремонтированных квартиры.     

Многие сотни миллионов манатов, выделенные из бюджета на финансирование проектов строительства домов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, рост социального строительства по линии Государственного агентства жилищного строительства (ООО MIDA), ощутимые вливания госсредств в сегмент социальной ипотеки, а также реализация ряда проектов государственно-частного сотрудничества по сносу ветхого жилья в Баку, в сумме способствовали преодолению кризисных процессов в сфере жилищного строительства в 2023 году. Согласно данным статистики, в январе-августе текущего года на более чем 15% увеличились капвложения отраслевых компаний в сектор жилого строительства, и на 10,6% возросли объемы введенного в строй жилья, также в текущем году наметился устойчивый тренд роста цен на новостройки и вторичное жилье. О доминирующих трендах, влияющих на сектор жилого строительства и рынок недвижимости, было рассказано в недавней публикации Caliber.Az.

Не менее значимую роль в поддержке спроса на рынке недвижимости сыграла деятельность Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда: согласно данным Центрального банка Азербайджана, в январе-октябре 2023 года банки-агенты фонда выдали кредиты на сумму 415,8 млн манатов, что на 17,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года. О высокой кредитной активности фонда, финансовом благополучии заемщиков и, напротив, низком уровне токсичных ссуд свидетельствует почти 24% рост объема рефинансированных фондом кредитов, достигших за десять месяцев 396,4 млн манатов. И, несмотря на некоторое снижение государственных вливаний на социальную ипотеку (спад на 8%), АИКГФ последовательно наращивал свою капитализацию за счет поступлений средств с рынка ценных бумаг. Так, за отчетный период за счет выпуска облигаций фонда было аккумулировано 320 млн манатов, с ростом на 16,4%.  

Ну а главным двигателем ипотеки сегодня выступает фактор отложенного спроса, стимулирующий интерес граждан, прежде всего молодых семей, к льготному ипотечному кредитованию. «В этом году объем заявок граждан на ипотечное кредитование превысил сумму в 1,5 млрд манатов, что на 26% превышает показатели соответствующего периода прошлого года», - отметил не так давно генеральный директор АИКГФ Ильхам Кяляшов. Он подчеркнул, что за три квартала 2023 года в Азербайджане ипотечными кредитами воспользовались около пяти тысяч человек, а механизмом аренды жилья - более тысячи граждан.

Здесь необходимо отметить, что в текущем году АИКГФ добился заметных успехов в сравнительно новом направлении - системе жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Механизм сдачи квартир в аренду с правом последующего выкупа был тестирован в конце 2019 года, а запущен в начале следующего года, однако на первых порах новая схема не обрела популярности у населения, во многом из-за невысокого спроса на рынке недвижимости в период пандемии коронавируса. Так, к июню 2021 года по лизинговой схеме было реализовано чуть более 900 квартир.

Однако впоследствии по мере снятия карантинных ограничений и оживления рынка недвижимости данный сегмент жилищного кредитования весьма динамично развивался. В частности, к началу декабря текущего года в общей сложности порядка 4260 граждан заключили договоры в рамках механизма аренды с правом выкупа, причем 1317 соглашений были заключены в текущем году. Тем самым, число заявок в направлении жилищного лизинга динамично возрастает, и согласно опубликованной накануне информации, ИКГФ во второй половине декабря предложит гражданам страны еще 232 новые квартиры. Речь идет о жилом комплексе, расположенном в поселке Сарай, на улице Мухаммада Асадова: здесь в аренду с правом последующего выкупа предлагаются 1 и 2‑комнатные полностью отремонтированные квартиры, ежемесячные арендные выплаты по которым начинаются от 376 манатов. Ожидается, что с 18 декабря по данному предложению будет открыта «Система электронной ипотеки и кредитной гарантии» (EİKZS) для выбора квартир, и подробную информацию о требованиях к арендаторам и правилах приема заявлений, можно получить на сайте фонда (www.mcgf.gov.az), а также позвонив в колл-центр по номеру «1549».

Таким образом, можно констатировать, что в Азербайджане растет популярность сравнительно нового вида заемной услуги - жилищного лизинга: в силу ряда интересных отличий от классической ипотеки этот финансовый инструмент, хоть и медленно, но за последние десятилетия утвердился в Европе, Северной Америке, в некоторых государствах постсоветского пространства. Как свидетельствует статистика, наиболее часто лизинг жилья применяется в Чехии, Польше, Канаде, на Кипре и в Испании, причем в последней этот механизм предусматривает принцип государственно-частного партнерства с рядом льготных решений.

Собственная схема лизинга - «иджара» существует в мусульманских государствах, где исламский банк приобретает недвижимость и заключает с заемщиком договор ренты: заемщик ежемесячно производит определенные выплаты, часть которых идет на погашение стоимости жилья, а часть рассматривается как арендная плата. Выплаты производятся до тех пор, пока сумма не будет равна стоимости недвижимости, и жилье переходит в собственность заемщика.

Несмотря на то, что в каждой из стран разработана собственная модель, в целом жилищный лизинг - это фактически аренда имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель и лизингополучатель, при этом клиент сам выбирает застройщика и объект недвижимости, а лизингодатель для него этот объект покупает, а затем оформляется лизинговый договор. Покупатель платит лишь ежемесячные арендные платежи, и по окончании срока действия договора они учитываются при выкупе недвижимости и оформлении ее в собственность.

К плюсам приобретения жилья по лизинговым программам можно отнести более низкие ставки, чем банковские и достаточно длительный период погашения долга. Потенциальный лизингополучатель как правило получает уже отремонтированную квартиру, и может сразу же в нее вселиться. В случае же с классической ипотекой на первичном сегменте рынка нередко приобретается жилье под маяк, и на его ремонт нужно резервировать дополнительные средства. В лизинговых схемах весьма удобный механизм смены плательщика, если квартира оформляется в лизинг для физических лиц, а в ряде стран возможно даже оформление отсрочки платежей, если есть уважительная причина. Существенное отличие от ипотеки связано и с тем, что при лизинговой схеме арендатору недвижимости нет необходимости собирать долгие годы внушительные накопления для первого взноса в банке, чтобы получить ипотечный кредит и стать владельцем жилья. Для сравнения, в Азербайджане первый взнос по коммерческой ипотеке составляет 20%, в ряде стран 30% и более.

К преимуществам жилищного лизинга в Азербайджане можно отнести принятые в конце прошлого года меры по снижению финансово-налогового бремени для граждан. Речь, в частности, идет об изменении в Налоговом кодексе, согласно которым процедура по предоставлению жилого помещения арендаторам с правом выкупа освобождается от уплаты НДС: данный шаг принят с учетом социальной направленности механизмов жилищного кредитования, он способствовал снижению ежемесячных платежей и, как следствие, росту доступности жилья для граждан.