Франция погружается в жилищный хаос Расклад Лиманского

Как известно, квартирный вопрос испортил многих. Но кто знал, что постоянно растущая арендная плата за жилье так сильно подпортит жизнь на современном Западе? И сегодня жилье и ее оплата – проблема № 1 для большинства французов.

Золотое жилье

За последнее время Франция и многие другие западные страны столкнулись с серьезнейшим жилищным кризисом. Стоимость оплаты французского жилья выросла в сравнении с 2010 годом на 25%, и это сильно ударило по карману простых людей. Динамика тут весьма отрицательная. В 1960 году на жилье уходило 12% доходов средней французской семьи, в 1990 — до 20%, в 2010 — до 25,2%. А в последние годы, в правление президента Макрона — уже до 34%. А в некоторых случаях на оплату аренды квартиры уходит и до половины доходов. Это говорит о том, что цены серьезно растут, в то время как зарплата стоит на месте.

Не менее впечатляющий и рост цен на недвижимость – в Париже квадратный метр подорожал в 10 раз с 1960 года. Поэтому неудивительно, что 42,8% французов не имеют собственного жилья. Причем раньше количество собственников жилья росло, но сейчас в сравнении с 2013 годом их доля даже уменьшилась на 0,5%. Но и из них полноценных владельцев, погасивших кредиты, только 36,9%. И рассчитавшихся с банками сейчас также на 0,9% меньше, чем в 2010 году. Жилища сегодня арендует более 40% населения Франции, при этом стоимость аренды за последние два десятка лет выросла на 75%. Бесплатным социальным жильем при Макроне пользуется только 2,6%. В 1983 году, при президенте-социалисте Франсуа Миттеране, бесплатные квартиры имело 8,2% французов.

Еще в 2019 году ООН признала Францию «виновной в нарушении права на жилье». Специальный докладчик ООН по праву на жилье пришел к выводу, что «Франция имеет хорошие возможности для выполнения своих обязательств в области прав человека. Это богатая страна, бездомность и количество смертей бездомных неприемлемы, учитывая имеющиеся ресурсы». Но ухудшение ситуации в жилищной сфере продолжалось и далее. А в 2023 году жилищный кризис во Франции обострился, и эта тенденция сохраняется и сейчас. 

У роста цен на жилье во Франции есть много причин. Одна из них – падение и спроса, и предложения на рынке недвижимости. Так, во 2-м квартале 2023 года количество разрешений, выданных на строительство, сократилось на 26,7%. И речь идет не о бюрократическом крючкотворстве – по показателю «разрешение на строительство» во Франции фактически замеряют деловую активность в строительном секторе. К замедлению динамики в строительстве при Макроне ведут такие очевидные причины, как отмечающийся в последнее время рост цен на землю. И удорожание строительных материалов, сырья и энергии, связанных с войной в Украине. Но это – далеко не единственные причины нынешнего жилищного кризиса. 

Неолиберальные критики любят говорить, что во всем виновата государственная бюрократия – разрешения де выдаются слишком долго, правила чересчур сложные и так далее. Но похоже, что дело прежде всего в падении спроса – ведь резервирование новых квартир также резко падает. Вероятно, у французов банально не хватает денег для строительства нового жилья. Ведь одновременно увеличились и их расходы на питание, транспорт и так далее. Одновременно на фоне галопирующей инфляции Европейский Центральный банк провел беспрецедентное повышение процентной ставки – с 1,06% в декабре 2021 года до 3,61% в июле 2023 года. Вырос и процент отказов клиентов от прежних заказов на строительство квартир.

Также все чаще у французов стали возникать трудности с получением ипотечного кредита на жилье. В последнее время количество кредитов, выдаваемых на строительство жилья, сокращалось до 45% в год. И это – сознательная политика Банка Франции. Там пообещали все же несколько смягчить условия доступа к кредитам на недвижимость. Но при этом в администрации Банка Франции заявляют: «Прежде всего, мы не должны доводить французов до чрезмерной задолженности».

При этом цены на недвижимость во Франции за последние 20 лет выросли в два раза. Приобретение своего жилья становится все менее доступным для французов. А доля покупателей, впервые покупающих дома или квартиры, снижается, что может говорить о концентрации недвижимости в руках наиболее богатой части общества. И похоже, что доля арендаторов жилья во Франции продолжает увеличиваться в сравнении с количеством собственников.

Поскольку французы с низкими доходами не могут позволить себе приобретать заветную жилплощадь, то и спрос на социальное арендуемое жилье растет. В Франции существует программа жилья с умеренной арендной платой (HLM). Но ввиду наплыва соискателей социального жилья все острее ощущается его нехватка. По оценкам Фонда аббата Пьера, сегодня около 2,3 миллиона малообеспеченных  домохозяйств стоят в очереди на  социальное жилье.  Но неолиберальные правительства при президенте Макроне, систематически занимающееся социальными урезаниями, совершенно не стремятся увеличивать расходы и на эту сферу. Более того, макронисты фактически сокращают и объем строящегося социального жилья.  

24 года назад при премьере-социалисте Лионеле Жоспене во Франции был принят Закон о солидарности и обновлении городов (SRU). Закон предполагает обязательные квоты в 25% для социального арендного жилья. Однако такой подход подвергался критике со стороны жестких монетаристов как якобы тормозящий развитие рынка жилья. И в мае 2024 года премьер-министр-макронист Габриэль Атталь совместно с министром-делегатом жилищного строительства Гийомом Касбаряном не придумали ничего лучшего, как включить в эти 25% еще и так называемое «промежуточное жилье». То есть, согласно их законопроекту, собственно социальная аренда вынуждена будет ужаться в пользу «промежуточного жилья» — фиксированной аренды, но более дорогой, для «среднего класса». 

При этом во Франции пустует около 3 миллионов домов, или 8–9% всего жилого фонда. В Ницце к началу 2024 года незаселенными стояло вообще 28% жилья, в Париже – 19%. И рост пустующего жилья в Париже составил 4,7% за десять последних лет. Также за десять лет в Париже в качестве «вторых домов», неиспользуемых или периодически используемых владельцами, с рынка арендного жилья ушло около 80 тысяч домов.

И сегодня почти 5 миллионов взрослых французов вынуждены жить с родителями, и их количество продолжает расти. Причем 1,3 миллиона из них – работающие, что может говорить о низкой зарплате и высокой стоимости съемного жилья.

Трущобы XXI века

При этом зачастую качество арендуемых квартир, при весьма и весьма высоких ценах, – заставляет желать лучшего. Иногда жалобы современных арендаторов жилья напоминают строки из романов Виктора Гюго или Эмиля Золя о парижских трущобах XIX века. «Я вижу много свидетельств владельцев, которые жалуются на регулируемую арендную плату, DPE и т. д., но я также хотел бы поделиться свидетельством человека, который был арендатором в течение десяти лет и который испытал все возможные состояния плохого ремонта, которые только можно себе представить, не впадая при этом в антисанитарные условия. Я снимала жилье настолько влажное, что моя одежда буквально гнила в шкафах, мне запрещали открывать окна, чтобы не привлекать крыс, когда я готовлю. Конечно, у меня было много очаровательных соседей по комнате (тараканы, чешуйницы, скутигеры, мокрицы). Я провела в этом жилье 4 года, наблюдая, как мое здоровье ухудшается... Невозможно снять жилье в другом месте, потому что я был слишком беден. Я, конечно, потратила более 10% своей зарплаты (то есть 115 евро, при минимальной заработной плате, которая обидна!) на отопление (когда я обогревалась, потому что в некоторые зимы я не обогревалась из-за нехватки средств). Сегодня, читая жалобы владельцев, я слегка улыбаюсь...» – так описывает свои жилищные условия один из съемщиков квартиры.

Любой, кто бывал во Франции, мог заметить, что в этой, в общем-то, не отличающейся суровым климатом стране, даже осенью в домах совсем не жарко. Тут нет центрального отопления, степень обогрева квартир регулируется автономно. И большинство хозяев предпочитают очень сильно экономить на отоплении, держа свои квартиры наполовину выстуженными.

Да и как не будешь экономить при таких ценах на отопление? В 2023 году 18% французов проживало в квартирах, находящихся в антисанитарном состоянии. По данным Фонда аббата Пьера, 2 миллиона французов живут в условиях, не обеспечивающих им базового комфорта. То есть в их жилье может отсутствовать горячая вода, отопление, ванная комната или надежная электропроводка. Почти миллион жителей Франции живут в перенаселенных квартирах, не соответствующих местным нормам.

Особенно острые проблемы с жильем испытывали накануне 2023/2024 учебного года французские студенты. Мест в общежитиях не хватает нескольким сотням тысяч студентов, а цены на частные квартиры резко выросли. Если раньше родители могли рассчитывать потратить на жилье для своих учащихся детей 300-350 евро в месяц, то с прошлого года жилищный бюджет в крупных студенческих городах уже может составить 600-700 евро. В Лионе эта сумма может доходить до 820 евро, а в Париже – и до всех 1495 евро. И даже за такие деньги – квартиру к началу учебного года не всегда удается найти. В академических городах студенты простаивают в агентствах по аренде с кипой документов, удостоверяющих личность и платежеспособность родителей, но иногда на две квартиры бывает по 150 заявок. Некоторые студенты даже вынуждены были оставить учебу в городах с непомерно высокой платой за жилье. Острота кризиса на рынке аренды была такова, что в Париже некоторые агентства жаловались – на 10 заявок о съеме жилья у них было только одно предложение об аренде.

«Тревожное обнищание»

И в 2024 году жилищный кризис продолжает усиливаться. Так, в департаменте Иль-де-Франс, куда входит и округ Парижа, происходит сокращение жилья с низкой арендной платой. 

А еще серьезный удар по арендному жилью нанес закон о так называемом «энергетическом сите». Он ограничивает сдачу внаем квартир с высокими тепловыми потерями и тому подобными изъянами. Отныне объекты недвижимости обязаны проходить диагностику энергетической эффективности (DPE), по показателям которой они делятся на классы. И с 1 января 2023 года начался запрет на сдачу квартир и домов, имеющих самые худшие показатели. А в 2025 году этот запрет коснется всей недвижимости класса G, в 2028 году — класса F, и в 2034 году — класса E. В Иль-де-Франс в конечном итоге в ограничительном списке окажется 55% арендного жилья. Особенно страдают от них мелкие собственники, которые не в состоянии проводить дорогостоящую тепловую реновацию своих домов. И такие владельцы зачастую предпочитают продавать принадлежащие квартиры, чем тратиться на дорогостоящие ремонты в соответствии с экологическими стандартами ЕС. Не исключено, что часть таких продаваемых квартир теперь достанется крупным собственникам, которые и так, по некоторым данным, уже контролируют большую часть арендного жилья. И естественно, что эти ограничения ведут к дальнейшему удорожанию аренды. 

Отмечается и тенденция к тому, что собственники отказываются от долгосрочной аренды – в пользу более дорогостоящей краткосрочной. Владельцы арендуемого фонда ссылаются при этом на налоги, контроль за арендными тарифами, регламенты ЕС и экологические стандарты, заставляющие их проводить ремонт жилья, и так далее. Но, скорее, все дело просто в большей прибыли, которую может приносить «туристическая аренда». Так, во Франции существует несколько крупных площадок, где сдаются «квартиры по суткам», например, Airbnb. И в «суточном» сегменте аренды жилья цены растут весьма бурно. Так, во Франции с 2019 по 2022 годы стоимость проживания за одну ночь в Airbnb, в зависимости от региона, выросла от 20 до 69%. В свою очередь, спрос на краткосрочную аренду ведет и к удорожанию жилья, сдающегося надолго. И бьет по наименее обеспеченным французам. Поэтому сегодня муниципалитеты в таких регионах, как Марсель, Париж, Гасконь и другие, принимают жесткие ограничительные меры против «туристической аренды» а-ля Airbnb. 

Регулирование арендной платы за жилье было введено во Франции при президенте-социалисте Франсуа Оланде, который сделал ее введение одним из своих главных предвыборных обещаний, но колебался, когда дело дошло до его выполнения. А сегодня эту социальную тему, характерную для левых партий, успешно оседлали и французские крайне правые. Либералы же критикуют регулирование цен на аренду, утверждая, что это отпугивает собственников. Тем не менее, благодаря контролю, в Париже с 2019 года удалось снизить арендную плату на 4,2 процента, или на 64 евро в месяц.

Тревожная ситуация складывается и в секторе жилищных кондоминимумов, в котором находится 10 миллионов единиц жилья, почти треть основного жилого фонда Франции. Участившиеся в совместном домовладении случаи пожаров и происшествий заставили провести там расследование. И 23 июля 2024 года был опубликован отчет комиссии Сената Франции по этому поводу, в котором говорится – кондоминимумы сталкиваются с «тревожным обнищанием, которое растет и увеличивается». Как отмечается в расследовании, особенно сильно глобальный жилищный кризис бьет по небольшим совместным домовладениям. И сегодня из 750 тысяч домовладений – 150 тысяч находятся в «затруднительном положении».

Еще одна проблема Франции – бездомные. Бездомных, просящих милостыню на улицах, можно видеть в разных местах Парижа. Как отмечают эксперты, после 2012 года в стране нет надежной статистики по их количеству. Но даже если посчитать тех, кто находится во временных приютах и центрах размещения и социальной реинтеграции, то их будет свыше 209 тысяч. Другие источники называют и цифру в 300 тысяч. И это больше, чем в Германии или в 13 наиболее развитых странах ЕС. При чем среди бездомных насчитывалось не менее 2 тысяч – детей. Эммануэль Макрон во время своей предвыборной компании в 2017 году заявлял, что покончит с бездомностью. Но это обещание, как и многие другие, Макрон не сдержал. 

Аренда квартиры площадью 30-50 «квадратов» в Париже сегодня обходится в среднем в 2-2,5 тысячи евро. Средняя зарплата в Париже в 2024 году составляла 3940 евро. Рост цен на жилье ведет к тому, что значительная часть французов, работая в столице или крупных городах, вынуждена снимать жилье в пригородах либо перебираться в малые города или даже деревни, где стоимость аренды ниже. Иногда таким людям, работающим в Париже, а живущим за городом, приходится вставать в 4-5 часов утра, чтобы вовремя успеть добраться до работы. Особенно тяжело приходится пенсионерам, живущим на съемном жилье – а таких во Франции немало.

Так не лучше ли правящей верхушке Франции, вместо того что бы вмешиваться в дела регионов, лежащих от нее за тысячи километров – заняться социальными проблемами своего собственного населения?