Снос аварийных зданий и новые стройки: будущее жилого фонда Баку Обзор Хазара Ахундова

Рынок жилой недвижимости Баку уже третий год находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. В числе немногих инструментов, сдерживающих безудержный рост цен на рынке недвижимости, наряду с займами Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) и строительством соцжилья по линии Госагентства жилищного строительства ООО MIDA, оставалась реализация проектов государственно-частного сотрудничества по сносу ветхого и аварийного жилья и высотной застройки в Баку. В последнее десятилетие эта практика стала ключевым строительным трендом в столице. А накануне в Госкомитете по градостроительству и архитектуре сообщили о завершении анализа по свыше 200 аварийным зданиям и начале практической работы в этом направлении.

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль в последние годы находится под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице и регионах. Даже с учетом небывалого подъема строительства домов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, общая динамика жилищного строительства в республике остается отрицательной. Так, согласно данным Госкомстата, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Схожие тенденции наблюдались и в 2023 году: объемы строительства составили порядка 2,511 млн кв/м, что свидетельствует о более чем трехпроцентном спаде. Этот негатив наблюдался и в первой половине текущего года — в Азербайджане было введено в эксплуатацию 5204 жилых домов общей площадью свыше 702,910 тысяч кв. м, что приблизительно на 26,8% меньше, чем за первую половину прошлого года. В то же время, согласно данным Госкомстата АР, в январе-сентябре текущего года количество построенных малоэтажных домов сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вполне очевидно, что сокращение ввода жилья строительными кооперативами неизбежно влияет на рыночный спрос как в сегменте новостроек, так и вторичного жилья, увеличивая динамику цен на рынке недвижимости.

Наиболее явственно эти тенденции проявляются в Баку, так как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в последние годы сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в столице, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах. Изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживает динамику строительного рынка. В 2022–2023 годах немаловажную роль в удорожании строительства играл инфляционный фактор, взвинтивший цены на стройматериалы, особенно импортные, а также на стройтехнику, горючее, рабочую силу. Исходя из перечисленных факторов, ожидать ощутимого снижения цен на столичном рынке недвижимости не стоит, в лучшем случае замедлится динамика подорожания, если в 2025–2026 годах последовательно увеличатся объемы строительства жилья.

«Подорожание недвижимости в Баку продолжается уже несколько лет, практически каждый месяц происходил рост на несколько процентов, — сообщил недавно местным СМИ эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. — Затраты на строительство новых многоквартирных зданий выше, чем в предыдущие годы, так как в Баку уже сложно найти земельные участки под застройку, а цены на оставшиеся участки очень высоки». По словам эксперта, строительные компании сносят ветхое жилье и аварийные старые пятиэтажки и строят на их месте новые дома, предоставляя в качестве компенсации владельцам снесенного жилья новые квартиры в новостройках, а также покрывая их расходы на аренду. Несмотря на то, что такая схема увеличивает общие затраты на строительство, на сегодняшний день она остается оптимальной для стройсектора Баку.

В целом, согласно Генеральному плану Баку, к 2040 году во многих столичных районах аварийные многоквартирные здания и ветхие жилые массивы будут снесены. Согласно опубликованным чуть более года назад данным Центра социальных исследований (ЦСИ), в трех крупнейших городах страны большая часть населения проживает в домах, построенных свыше 30 и даже 60 лет назад. В частности, в Баку лишь 26% опрошенных ЦСИ респондентов проживают в зданиях, построенных за последние 30 лет, в Гяндже – 18%, а в Сумгайыте этот показатель и вовсе составил всего 7%. Тем самым, здесь непочатый край работы для ЖСК в рамках государственно-частного партнерства и возможность застраивать востребованные зоны столицы при сравнительно меньших затратах на дорогую землю.

«В Баку и других городах немало аварийного жилья, и, в частности, в столице проведен анализ более двухсот аварийных зданий: работы по выявлению этих строений были начаты в предыдущие периоды на основании заключений МЧС и обращений граждан, - заявил накануне председатель Государственного комитета по градостроительству и архитектуре Анар Гулиев. - В настоящее время, согласно соответствующему поручению Кабинета Министров, Госкомитетом было проанализировано свыше 200 таких зданий, то есть более 7000 квартир, и на данный момент завершена инвентаризация примерно половины этих квартир, а по нескольким адресам уже начаты практические работы». 

По словам руководителя Госкомитета, о том, какая работа будет проводиться в определенной части города и где будут сноситься аварийные здания в Баку, в основном зависит от органов исполнительной власти, а также от спроса заказчиков-предпринимателей, инвесторов и строительных компаний. В некоторых местах проводить строительные работы невозможно, и в таких случаях будут проведены работы по благоустройству, закладке парковых зон, также за счет государственных средств будет устраняться аварийность в жилых зданиях, обладающих историческим и культурным значением.

Напомним, что помимо малоэтажного ветхого жилья, большинство аварийных зданий относится к построенным в советское время пятиэтажкам, так называемым «хрущевкам», панельным домам, общежитиям и другим постройкам, срок эксплуатации которых давно истек. В соответствии с решением Кабмина № 86 от 25 февраля 2016 года в районах столицы продолжается снос зданий, признанных аварийными и с истекшим сроком эксплуатации, общее число которых превышает три тысячи. В частности, за последние пять-шесть лет в Баку было снесено около 1250 аварийных зданий, десятки тысяч людей переселены в новые квартиры или получили соответствующие компенсации. Несмотря на то, что размер выплачиваемой компенсации по-прежнему остается наиболее сложным вопросом для жильцов сносимых зданий, в рамках данной схемы существует оптимальный вариант — получение жилья в новостройках, что улучшает жилищные условия горожан, позволяя им сохранять свою привычную локацию и социальную среду в столице. В настоящее время работа в сфере вычисления и выплаты компенсаций жильцам сносимых домов находится под контролем Кабинета министров. В конечном итоге схема застройки городских кварталов на базе государственно-частного сотрудничества стимулирует деятельность жилищно-строительных кооперативов, капитализируя стройсектор в целом.