Провал жилищной политики ускорит массовую миграцию, лишая Армению демографических перспектив Прогноз Caliber.Az

Противоречивая и недальновидная политика нынешних властей Армении нередко приобретает абсурдные формы, особенно когда речь заходит о долгосрочных прожектах улучшения жилищной и демографической ситуации в республике. На фоне массовой миграции из страны и недавних непродуманных налоговых реформ, по сути ведущих к сокращению жилого строительства, мечты Пашиняна довести численность населения до пяти миллионов человек к 2050 году вызывают удивление даже у армянского экспертного сообщества. Реальность же такова, что без смены провального внешнеполитического курса уже в ближайшей перспективе Армения может столкнуться с массовой депопуляцией и острым жилищным кризисом.   

С прошлого года правительство Армении неоднократно и по различному поводу озвучивало фантастические планы социально-экономического возрождения страны, способствующие качественному улучшению демографической ситуации. В частности, в озвученной премьер-министром Николом Пашиняном версии правительство задалось целью добиться роста численности населения республики до пяти миллионов человек к 2050 году.

Не имеет смысла подробно останавливаться на финансовых аспектах этого утопического в сущности плана, учитывая объективную невозможность столь высокой капитализации армянской экономики и наличия ресурсов, способных обеспечить достойное проживание и социальную защищенность населению в случае его двукратного роста. Как показал тридцатилетний опыт «независимости» Армении, ее промышленного, аграрного, технологического, интеллектуального и иного потенциала не хватало даже для поддержания текущих расходов и без существенной донорской помощи диаспоры и внешней военной поддержки эта республика не в состоянии функционировать в качестве полноценного государства.

Эта несостоятельность заметна практически во всем, в частности, в нерешаемых жилищных проблемах, ветшающем жилом фонде, а главное - в непродуманных налоговых реформах армянского правительства, окончательно демотивирующих строительный сектор.

Так, согласно представленным на днях оценкам «Армянской ассоциации застройщиков», для элементарного размещения 5 миллионов населения к 2050 году уже сегодня нужно обеспечить ежегодное строительство 1,3 млн кв. метров новой жилплощади. С учетом же новых фискальных инициатив правительства Н.Пашиняна реализация подобных планов кажется абсолютно нереальной.

Первый удар рынку недвижимости был нанесен еще в январе 2021 года, с вступлением в силу новых правил взимания налога на имущество: в результате отмены не облагаемого налогом порога в 3 млн драмов (около 5,77 тыс. долларов) под налогообложение подпали 560 тысяч дополнительных единиц самых недорогих домов и квартир. Более того, отныне налог на имущество рассчитывается по цене, приближенной к реальной рыночной стоимости, а не по кадастровой, которая в разы ниже. Однако, вместо достижения социальной справедливости, инициированный «революционным» правительством проект «налога на роскошь» обернулся и против обладателей небольших квартир. В результате сегодня граждане отказываются приобретать жилье с большой площадью, не желают приватизировать квартиры или узаконить иные постройки, что уже сказалось на планах строительных компаний.

Не меньший эффект возымело принятое в середине августа текущего года решение Кабинета министров о внесении изменений в Налоговый кодекс (НК) и постепенном отказе от возврата подоходного налога, направляемого на погашение процентов по ипотеке. Речь идет о внедренной в Армении в период кризиса 2015-2016 годов программе возврата подоходного налога. Ожидалось, что она придаст импульс развитию строительного сектора с учетом обрушившихся показателей в сфере жилищного строительства. В правительстве планируют поэтапно отменить эту программу в Ереване с июля 2022 по январь 2026 года при том, что в других регионах страны льготы по возврату подоходного налога будут сохранены, что по замыслу инициаторов должно способствовать уходу застройщиков из столицы на периферию.    

Однако, армянские же эксперты полагают, что по мере приближения сроков, обусловленных поправками в НК, цены на первичном рынке недвижимости в Ереване будут стремительно падать, так как приобретение квартир в ипотеку вне льготной системы возврата подоходного налога предполагает значительно более высокие затраты, непосильные для нищающего населения страны. Но хуже всего, что это лишит строительный сектор стимула инвестировать в строительство жилья, а также снизит доходы банков, кредитовавших действующий в Ереване стройсектор, в результате резко сократятся налоговые поступления в бюджет.

Причем добиться озвученной правительством задачи - перемещения строительной активности в регионы - также вряд ли удастся, полагает член совета «Армянской ассоциации застройщиков» Ваге Петросян. По мнению эксперта, застройщики не станут возводить квартиры в регионах только за счет ограничений программы возвращения подоходного налога в столице. На периферии стоимость земли немногим ниже, чем в столице, при этом из-за низкой привлекательности для покупателей и отсутствия инфраструктуры проекты многоквартирного строительства малоприбыльны, а нередко вовсе не окупаются.

Этот негатив усилился в минувшем году, в результате пандемии COVID-19 и военно-политической катастрофы сделки с недвижимостью в Армении сократились на 15%, а в Ереване спад и вовсе превысил 40%, что обернулось серьезными проблемами для строительного сектора и рынка недвижимости. А с учетом новых изменений в НК к 2023-2024 годам спад жилищного строительства может достичь уже 80-90%, что ударит и по сектору производства стройматериалов, и другим смежным отраслям, полагают в «Армянской ассоциации застройщиков».

Ситуация выглядит критической, если принять во внимание, что ужесточившиеся правила взимания налога на имущество и отмена ипотечных льгот по подоходному налогу, по сути, приведут к полному сворачиванию практики расселения жильцов аварийного и ветхого жилья в обмен на земельные участки и строительства новостроек жилищно-строительными кооперативами, осуществляемого без дополнительных расходов со стороны государства. В том же Ереване для реконструкции или замены зданий 60-80-х годов, срок службы которых во многом истек, нужно застраивать 800 тыс. кв. м в год при том, что в докризисном 2019 году максимальные объемы составляли всего 300 тыс. кв. м, а сегодня на порядок меньше.

Как же в данном случае быть с планами Никола Пашиняна увеличить население Армении до пяти миллионов к 2050 году, если уже сегодня в столице республики наблюдается острый жилищный кризис, признанный главной причиной отказа граждан репродуктивного возраста создавать и увеличивать семьи? «Следовательно, либо цифра 5 миллионов - неверный показатель, либо, вероятно, граждане к тому времени должны жить в палатках», - считает член совета «Армянской ассоциации застройщиков» Армен Сакапетоян.

Однако, граждан Армении не прельщает перспектива жить в палатках, и даже владеющие сравнительно благоустроенными квартирами горожане массово мигрируют. По оценкам комиссии по вопросам миграции Общественного совета, за 30 лет независимости из Армении эмигрировало 1,6-1,7 млн человек, или треть населения. Большая волна эмиграции, которая по разным оценкам может достигнуть 150 тысяч человек, прогнозируется в текущем году. Какого-либо проблеска в этой безысходности не видится, так как даже после прошлогоднего военного разгрома Ереван не демонстрирует конструктивности, продолжая строить реваншистские планы и предъявлять территориальные претензии к соседям. Соответственно, фактор транспортной замкнутости, оторванность от региональных проектов и инвестиционных потоков по-прежнему будут жестко ограничивать шансы Армении на экономическое развитие, а ее население обречено искать счастья на чужбине.

Тем самым массовая миграция, а также резкое сокращение браков и рождаемости обрекают Армению на сокращение населения. Согласно оптимистическим прогнозам Фонда ООН в области народонаселения, в середине XXI века в стране будет проживать менее 2,8 млн человек, но с учетом нынешних трендов, вероятно, еще меньше.