Как российско-украинская война повлияла на ипотечный рынок Азербайджана Обзор Хазара Ахундова

Пережив ощутимый спад в период пандемического кризиса, ипотечный рынок Азербайджана с начала 2022 года сохраняет положительную динамику роста. Причем позитив наблюдается вопреки давлению ряда факторов – импортируемой инфляции, подорожанию стройматериалов, сокращению инвестиций в жилищное строительство.

Несмотря на сложности, Ипотечный и кредитно-гарантийный фонд страны (ИКГФ) завершил первое полугодие с прибылью в 17%, возросли его активы и процентные доходы, двукратно увеличились объемы бюджетного финансирования социальной ипотеки, и в целом за 7 месяцев выдача жилищных ссуд выросла на 2,1%. В последнее время ИКГФ активно развивает схему аренды жилья с правом выкупа, заметно увеличив стоимость фондов по лизинговому инструменту.   

Российско-украинская война и санкционное противостояние, многократно усилившие глобальный энергетический и продовольственный кризисы, раскрутили маховик инфляции, спровоцировав ужесточение денежно-кредитной политики и повышение учетной ставки в России и ряде других стран - членов Евразийского экономического союза (ЕАЭС). Всё перечисленное весьма отрицательно сказалось на финансовой и макроэкономической стабильности стран постсоветского региона, и, в частности, в первой половине 2022 года наметился ощутимый спад ипотечных рынков не только в воющей Украине, но также в России, Беларуси, Казахстане, Кыргызстане. Замедление государственных программ льготного ипотечного кредитования вынудило застройщиков приостановить строительство на уровне котлована в ожидании дальнейших изменений на рынке. Импортируемая инфляция, нестабильность валютных курсов, увеличившаяся в ряде стран безработица также оказали негативное влияние на финансовые возможности граждан государств ЕАЭС, и им становится все сложнее обслуживать ипотечные кредиты. Увы, но на рынки строительства и недвижимости оказывал отрицательное воздействие и стремительный рост цен на стройматериалы: взлетевшие цены на электроэнергию, газ и нефть ударили по производителям цемента, строительной химии, полимерных труб, лакокрасочной и иной продукции прежде всего в странах ЕС. А у импортеров стройматериалов и девелоперов в СНГ образовался дефицит материалов и комплектующих для внутреннего производства - они больше не импортируются из Европы по прежним ценам или вовсе не поставляются (например, в РФ и Беларусь). Все это садится в себестоимость строительства, увеличивая тем самым расходы на покупку жилья в кредит.     

Азербайджанский рынок недвижимости и стройсектор также столкнулись с рядом негативных факторов на фоне войны в Украине и антироссийских санкций. Наиболее явственно эти процессы наблюдаются на отечественном рынке стройматериалов, где ощутимо подорожали древесина, арматура, кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили и ряд другой продукции, в немалом объеме импортировавшейся из РФ и Беларуси, при этом поставки из Украины, по сути, прекратились. С другой стороны, в последние годы строительный рынок Азербайджана испытывает хронический недостаток ликвидности: многие капиталоемкие проекты в центре Баку заморожены в силу снижения рыночного спроса на элитное жилье. Усиление фискального контроля и ужесточение строительных нормативов также обернулось замораживанием ряда проектов, в то время как темпы строительства бюджетных новостроек после пандемии не столь высоки. В отличие от допандемического времени на главном жилищном рынке страны – в Баку снизились до минимума финансируемые государством проекты по расширению улиц, сносу обветшалых малоэтажных кварталов и панельных пятиэтажек, что в прошлом играло роль драйвера, поддерживавшего деятельность жилищно-строительных кооперативов. В целом, согласно данным Госкомстата, в январе-июне 2022 года капитальные вложения в строительство жилья в республике составили 387,1 млн манатов. Этот показатель заметно отстает от статистики первой половины 2021 года, и вероятность, что по итогам текущего года удастся превысить планку в 1,029 млрд манатов – общей суммы, вложенной в строительство жилья в минувшем году, весьма невелика.  

К счастью, в отличие от стран-членов ЕАЭС, валютный и банковский рынки Азербайджана сохранили высокий уровень кризисоустойчивости – в силу роста темпов ненефтяного сектора, профицита платежного баланса и положительного сальдо во внешней торговле. Денежно-кредитная и монетарная стабильность помогла сохранить высокий уровень устойчивости и в операциях ипотечного фонда: об этом свидетельствует и тот факт, что, в отличие от многих соседей по СНГ, в первой половине текущего года в Азербайджане уровень платёжеспособности участников ипотечного кредитования был сравнительно высок, а ожидаемый кредитный убыток снизился на 37,7%, до порядка  630 тыс. манатов. Не менее значимо, что вопреки снижению темпов возведения жилья в коммерческом секторе в первой половине года возрастали масштабы социального строительства по линии Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA, что вкупе с двукратным ростом бюджетного финансирования социальной ипотеки способствовало сохранению позитивных показателей на ипотечном рынке Азербайджана. В частности, в январе-июле 2022 года для финансирования социальной ипотеки ИКГФ получил из госбюджета 71,3 млн манатов – вдвое больше, чем в соответствующий период прошлого года. Социальная ипотека с ее льготными 4% годовых, первичным платежом в 10% и 30-летней рассрочкой выплаты долга наиболее востребованный продукт Фонда, и рост бюджетного финансирования весьма положительно сказался на показателях его деятельности в нынешний непростой период. Причем займы по социальной ипотеке наиболее выгодно сочетаются с покупкой жилья в бюджетных многоквартирных жилых комплексах, возводимых ООО MIDA. Речь, в частности, о масштабных проектах по строительству социального жилья в Ясамальском и Сураханском районах столицы, о новых начинаниях в Сумгайыте, Гяндже, Лянкяране, а теперь и в Карабахском регионе, где по линии MIDA выделено 14,4 млн манатов для строительства 6 домов в городе Физули. Судя по всему, социальная ипотека и покупка жилья в системе MIDA останутся мейнстримом сферы жилищного финансирования еще надолго, тем более что в данном сегменте наметились позитивные подвижки. Так, предоставлены возможности получения льготной ипотеки (по ставке 4%) для представителей СМИ и ряда категорий медработников. Также в Милли Меджлисе изучаются предложения субсидирования или даже полной отмены первого (10%) взноса по льготной ипотеке для отдельных категорий граждан.

В целом в течение семи месяцев текущего года ИКГФ добился весьма неплохих финансовых показателей: его прибыль выросла на 17,2%, а активы увеличились на 18,9%, также на 17,4% возросли процентные доходы. Фонд тем временем успешно размещает облигации и в конце августа смог привлечь с рынка дополнительные 25 млн манатов, а за семь месяцев текущего года рефинансировал кредитов на сумму 193,6 млн манатов с ростом на 6,1%. Всё это в совокупности способствовало тому, что ИКГФ сохранил финансовую стабильность и смог привлечь необходимый объем средств для наращивания кредитования коммерческой ипотеки: за отчетный период банки-агенты Фонда выдали ипотечных кредитов на сумму 235,2 млн манатов, что на 2,1% превышает соответствующие показатели 2021 года. Для сравнения, за весь прошлый год по линии ИКГФ была обеспечена выдача жилищных ссуд на общую сумму 356,2 млн манатов.

Примечательно, что в текущем году ИКГФ добился заметных успехов и в сравнительно новом направлении - системе жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим его выкупом и оформлением в собственность. В этом направлении также наметилась позитивная динамика: механизм сдачи квартир в аренду с правом выкупа был тестирован еще в конце 2019 года, однако на первых порах эта новая схема не снискала популярности у населения, не говоря уже о невысоком спросе в период пандемии. Так, к июню 2021 года по лизинговой схеме было реализовано чуть более 900 квартир. А к концу августа текущего года число арендованных квартир с правом выкупа превысило 2200, и их количество динамично возрастает. В настоящее время квартиры по лизинговой схеме предлагаются в Хатаинском районе, в Хырдалане, и, по данным Фонда, с 9 сентября будет открыта электронная система для выбора квартир.

Популярность лизинговых схем растет, так как арендатору недвижимости нет необходимости собирать долгие годы накопления для первого взноса в банке, чтобы получить ипотечный кредит и стать владельцем жилья. Покупатель вносит лишь ежемесячные арендные платежи, и по окончании срока действия договора они учитываются при выкупе недвижимости и оформлении ее в собственность. Не удивительно, что растущий спрос стимулирует ИКГФ увеличивать предложение по лизингу: так, по состоянию на 1 июля текущего года стоимость фонда арендного жилья составила 223,056 млн манатов, что почти на 22% превышает показатели аналогичного периода прошлого года.