Ипотека в Азербайджане пошла в рост Вопросы жилищного кредитования на Caliber.Az

Российско-украинская война и усиление санкционного режима не только обернулись обвалом ипотечных рынков конфликтующих сторон, но и оказали заметное негативное влияние на сферу жилищного кредитования в Беларуси, Казахстане, Кыргызстане, ряде других постсоветских стран.

На этом кризисном фоне в Азербайджане сохраняются позитивные подвижки в данной сфере. Так, с января по май 2022 года обеспечен 11-процентный рост выдачи ссуд по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ), внедрены электронные механизмы оформления и регистрация ипотечных бумаг, расширены категории граждан по льготной ипотеке. В то же время будет ускорена реализация стратегии, согласно которой с 2020-го по 2025 год будет выдано 1,7 млрд манатов ипотечных кредитов.

Продолжающаяся уже четыре месяца война в Украине и введенные коллективным Западом жесткие антироссийские экономические санкции оказывают крайне негативное влияние на рынок недвижимости и сферу ипотечного кредитования государств, входящих в Евразийский экономический союз (ЕАЭС). Если же рассматривать ситуацию вне ЕАЭС, то, конечно же, в числе наиболее пострадавших оказалась Украина, где массовое разрушение жилья и ухудшение платежеспособности населения вследствие войны ставят под угрозу дефолта значительную часть ипотечного портфеля. Наихудшая ситуация складывается в оказавшихся на линии фронта населенных пунктах и временно оккупированных областях - на их долю приходится 13% от общего объема ипотеки, выданной за предыдущие два года, или 1,7 млрд гривен. В целом по состоянию на начало июня в Украине повреждено и уничтожено 44 млн кв. м жилья, что в денежном эквиваленте соответствует потере почти $40 млрд.

Несмотря на то, что российская территория практически не столкнулась с последствиями боевых действий, ипотечный рынок и сектор жилой недвижимости РФ также переживает наихудший за всю свою историю кризис. Многие строительные проекты заморозились, цены на стройматериалы кратно подскочили, а у девелоперов образовался дефицит материалов и комплектующих, которые больше не поставляются из Европы. Но хуже всего то, что 28 февраля российский Центробанк повысил учетную ставку до 20% годовых, что обернулось сворачиванием государственных программ льготного ипотечного кредитования. Это неминуемо изменило стоимость кредитов и отпугнуло заемщиков: только в Москве, являющейся наиболее капитализированным и активным рынком недвижимости, к маю количество ипотечных сделок обвалилось на 40%. 22 июня правительство РФ приняло решение снизить с 9 до 7 процентов размер ставки по льготной ипотеке, однако, по оценкам экспертов, эти запоздалые меры не помогут выправить общую ситуацию, особенно с учетом высокой инфляции, дефицита импортных стройматериалов и падения платежеспособности населения.

Весьма непростая ситуация на рынке недвижимости складывается и у попавшей под санкции Беларуси, где в силу резкого сокращения экспорта и нехватки валюты ситуация приближается к преддефолтной. Сказывается также снижение платежеспособности белорусских граждан - они боятся брать «длинные» займы, а банки опасаются выдавать им ипотечные кредиты: количество обращений за потребительскими и жилищными ссудами жителей республики в марте-мае 2020 года снизилось более чем на 70%.

Весьма непростое положение складывается и у другого участника ЕАЭС - Казахстана, где объемы жилищного кредитования за семь лет увеличивались в десять раз: однако сегодня из-за скачков валютного курса и роста безработицы обслуживать ипотеку становится все сложнее. С началом войны в Украине и последующего негатива - сложностей с логистикой, сокращением валютных операций и торговли с РФ - уже в марте на рынке первичной недвижимости Казахстана продажи резко снизились, упал до нуля интерес клиентов к вторичному сегменту, и около 30% застройщиков приостановили строительство на уровне котлована в ожидании дальнейших изменений на рынке. Схожий негатив наблюдается и в соседнем Кыргызстане, Центробанк которого вслед за российским регулятором повысил учетную ставку с 8,5% до 10%, поясняя, что динамика цен в стране во многом зависит от сокращающейся торговли с Россией. Соответственно подорожали проценты по ипотеке, а также выросли цены на стройматериалы и строительные услуги, и все это неизбежно ведет к сворачиванию жилищных программ.

Азербайджанский рынок недвижимости и стройсектор также столкнулись с рядом негативных факторов на фоне войны в Украине и антироссийских санкций. Наиболее явственно эти процессы наблюдаются на отечественном рынке стройматериалов, где подорожали древесина, арматура, кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили и ряд других стройтоваров, в немалом объеме импортируемых из РФ и Беларуси, а поставки из Украины и вовсе прекратились.

Однако в отличие от стран-членов ЕАЭС валютный и банковский рынки Азербайджана практически не ощутили влияния санкционного давления на Россию и ее союзников. Основной объем азербайджанского экспорта сориентирован на страны ЕС, Турцию и другие регионы, и энергетическая торговля республики на фоне глобального кризиса лишь возрастала, так же как и ненефтяное производство и внешние аграрные и промышленные поставки. Все это увеличило доходы компаний соответственно растущему спрос на недвижимость. Кроме того, отечественный ипотечный рынок во многом формируется за счет бюджетных ресурсов, а условия кредитования остались неизменными, так как эта сфера регулируется не рынком, а подконтрольна госструктурам - АИКГФ и Центробанку (ЦБА) Азербайджана. Соответственно, отечественный ипотечный рынок менее чувствителен к внешним факторам, в том числе к негативу в странах ЕАЭС.

В итоге сфера жилищного кредитования и рынок недвижимости Азербайджана не только смогли избежать фатальных рисков, но и, напротив, с начала года здесь зафиксирована ощутимая позитивная динамика. Так, согласно данным ЦБА, в январе-мае 2022 года по линии АИКГФ выдано ипотечных кредитов на 190 млн манатов, что на 11,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем самым на волне отложенного спроса и подъема экономики страны уже второй год кряду Фонд демонстрирует беспрецедентные показатели роста выданных гражданам ссуд. Напомним, что 2021 год АИКГФ завершил с ростом на 38,4%, выдав в общей сложности 356,3 млн манатов - это самый высокий показатель с начала деятельности организации в 2006 году. Более того, преодолев негатив энергетического кризиса, девальваций, а также периода пандемического кризиса, АИКГФ в 2021-2022 годах успешно размещал облигации и рефинансировал ссудный капитал, а также активно внедрял новые лизинговые программы покупки жилья. В частности, за пять месяцев текущего года сумма рефинансированных Фондом кредитов составила 135,4 млн манатов, увеличившись на 20,1%, а это свидетельствует о высоком уровне финансовой дисциплины клиентов и отсутствии рисков неплатежей. В свою очередь, за отчетный период АИКГФ привлек с рынка за счет размещения ипотечных ценных бумаг 90 млн манатов, что на 63,6% больше, чем годом ранее. Все это в совокупности позволяет Фонду расширять масштабы коммерческой ипотеки, проводить более гибкую политику в сфере привлечения ресурсов.

Также благодаря росту экспортных доходов и высокому профициту государственного бюджета на 33,7% увеличились объемы государственного финансирования социальной ипотеки - за отчетный период на эти цели было предоставлено 47,6 млн манатов. В данном сегменте также наметились позитивные подвижки: предоставлены возможности получения льготной ипотеки (по ставке 4%) для представителей СМИ, доступ к таким преференциям вскоре будет расширен и для ряда категорий медработников. В Милли Меджлисе также изучаются предложения о субсидировании или вовсе отмене первого (10%) взноса по льготной ипотеке для отдельных категорий граждан.

Еще одним новшеством стало принятое в середине июня решение перевести в электронный формат весь процесс оформления и регистрации ипотечных бумаг, подтверждающих ипотечное право на недвижимость. Полная электронизация этих операций будет способствовать развитию рынка кредитов, ипотеки и недвижимости в нашей стране, повышению прозрачности в этих сферах. В частности, это сведет к минимуму контакты между должностными лицами и гражданами, тем самым удастся избежать возможных нарушений, бюрократических проволочек и коррупции.

В целом, согласно стратегическому плану АИКГФ на 2020-2025 годы, ведомство планирует увеличить объемы рефинансирования и привлечения средств с рынка, внедрить новые инструменты (кредиты на строительство и ремонт) и нарастить выдачу посредством банков-агентов ипотечных кредитов. Ожидается, что в рамках реализации пятилетней стратегии общий объем жилищных ссуд будет увеличен на дополнительные 1,7 млрд манатов, что позволит улучшить жилищные условия свыше 20 тысяч граждан страны.