Надежда на ипотеку: как остудить перегретый рынок жилья Баку? Расклад Хазара Ахундова

Один из факторов, поддерживающих платежеспособный рыночный спрос на дорожающее с прошлого года столичное жилье, связан с активностью по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ). Несмотря на небольшое снижение объемов жилищного кредитования за три квартала текущего года, фонд продолжает оставаться ключевым рыночным инструментом по ипотеке и активно развивает схему жилищного лизинга. Согласно опубликованному накануне указу президента Азербайджана Ильхама Алиева, уставный капитал АИКГФ увеличен на 8,9%, с учетом средств, предусмотренных в текущем госбюджете страны для финансирования социальной ипотеки. 

Рынок жилой недвижимости Баку уже два с половиной года находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль сегодня находится под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости и сокращению объемов возведения жилья в столице. В частности, за январь-июнь 2024 года в Азербайджане было введено в эксплуатацию 5204 жилых домов общей площадью свыше 702,910 тысяч кв. м, что приблизительно на 26,8% меньше, чем за первую половину прошлого года. Данный тренд вполне предсказуем, так как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) в последние годы сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и это также сдерживает динамику строительного рынка. В 2022–2023 годах немаловажную роль в удорожании строительства играл инфляционный фактор, взвинтивший цены на стройматериалы, особенно импортные. В тот же период возросли расходы на наемную рабочую силу, а не так давно подорожало и используемые техникой дизельное топливо и бензин. В то же время за два минувших года заметно возрос интерес к столичной недвижимости со стороны бывших соотечественников-предпринимателей, репатриирующих свои капиталы и бизнес из Украины и России в Азербайджан. На фоне инфляционных рисков также возросла практика хеджирования рисков, побуждающая местных юрлиц вкладывать средства в жилую недвижимость в качестве инвестиционного актива, что также оказывает давление на ценовые параметры. Интерес к недвижимости возрастал и в силу ее возросшей доходности от сдачи в аренду.

«За год стоимость квартир в Баку выросла на 14%: в том числе в Баку цена за один квадратный метр в новостройках вторичного сегмента увеличилась на 14,9% за год, а в старых зданиях советской постройки на 11,3%, - сообщил в конце сентября председатель «Общества оценщиков Азербайджана» Вугар Орудж. - На первичном рынке жилья стоимость одного квадратного метра в новостройках и вовсе выросла на 15,7%, чем за тот же период прошлого года». 

Причем все перечисленные тенденции привели к тому, что при огромной потребности рынка в сегменте бюджетного жилья здесь резко сократилось предложение. Вполне очевидно, что продолжаться бесконечно ценовой подъем не может, в силу того что уже сегодня цены на недвижимость по всем параметрам достигли пика и не соответствуют ни средней зарплате, ни ожидаемой динамике экономического роста. «Длительный рост цен на жилье привел к дефициту покупателей на рынке недвижимости, поскольку многие из них предпочитают занимать выжидательную позицию, - полагает эксперт по недвижимости Эльнур Фарзалиев. - Если изучить прошлогодние показатели, то можно прийти к выводу, что большинство квартир продавались по ипотеке и отчасти по внутрибанковским кредитам». 

Впрочем, согласно опросу Центробанка Азербайджана (ЦБА) по кредитной деятельности во втором квартале, в апреле-июне текущего года в стране наблюдалось ужесточение условий кредитования по ипотеке, выдаваемой за счет собственных средств банков. По данным опроса ЦБА, ужесточение условий по кредитам связано с такими факторами, как стоимость финансирования, конкуренция с другими банками, ситуация на рынке недвижимости, капитальная и ликвидная позиция банков.

На этом фоне, полагает Э. Фарзалиев, сегодня большая часть покупателей хочет приобрести жилье посредством сравнительно низкопроцентных кредитов, выдаваемых по линии АИКГФ. На сегодняшний день за счет средств Фонда в общей сложности было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,2 млрд манатов, что позволило 51 710 семьям улучшить жилищные условия: причем более 931 млн манатов пришлось на льготную ипотеку, предоставленную лицам, относящимся к уязвимым группам населения. Ну а в целом за весь период деятельности Фонда 67% воспользовавшихся ипотечным кредитованием граждан приходится на молодые семьи.

Рыночный спрос на средства Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда продолжает сохраняться на достаточно высоком уровне, и в январе-сентябре текущего года банки-агенты выдали жилищных ссуд на сумму 365,6 млн манатов, из коих 66,5 млн манатов — по льготным (социальным) ипотечным займам. Согласно данным Фонда, в текущем году 3017 семей улучшили свои жилищные условия за счет коммерческих ипотечных кредитов, а 844 — посредством социальной ипотеки, при этом средний размер по ссудам составил 94 683 маната. 

В то же время в последние годы АИКГФ добился заметных успехов в сравнительно новом направлении — системе жилищного лизинга, предусматривающего аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. Механизм сдачи квартир в аренду с правом последующего выкупа был протестирован в конце 2019 года, запущен в начале следующего года, однако на первых порах новая схема не обрела популярности у населения, во многом из-за невысокого спроса на рынке недвижимости в период пандемии коронавируса. Однако впоследствии, по мере снятия карантинных ограничений и оживления рынка недвижимости, данный сегмент жилищного кредитования весьма динамично развивался. В частности, по состоянию на 1 октября 2024 года посредством лизингового механизма жилищные условия улучшили 5512 семей, из них 1126 — в рамках договоров, заключенных в январе-сентябре текущего года. Фонд предоставил гражданам квартиры в лизинг по 14 адресам: из них 6 расположены в Баку, 3 — в Хырдалане, 3 — в поселках Масазыр, Сарай и Мамедли Апшеронского района и еще две — в Сумгайыте.

Другим важнейшим направлением видится наращивание госфинансирования социальной ипотеки в тесной кооперации с деятельностью Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA, усилиями которой уже несколько лет строится существенный объем социального жилья. Очередным шагом в направлении оптимизации льготного ипотечного кредитования стал сентябрьский указ президента Ильхама Алиева, утвердивший «Порядок предоставления государственной финансовой поддержки по льготным ипотечным кредитам военнослужащим, обучавшимся в специальных учебных заведениях, подведомственных Национальному университету обороны, входящему в структуру Минобороны». Документ стимулировал использование соответствующих статистических данных и отчетов по электронной системе и улучшит доступ военнослужащих к финансовым льготам по ипотечным кредитам. 

Какими будут объемы социальной ипотеки в 2025 году, станет ясно в ближайшее время, с началом парламентских обсуждений проекта закона о государственном бюджете на будущий год. Ну а накануне был опубликован подписанный главой государства указ о внесении изменений в Устав АИКГФ: уставный капитал Фонда возрос до 1 млрд 68,4 млн манатов, увеличившись на 8,9%. Согласно указу, уставный капитал фонда увеличен на 87,7 млн манатов, предусмотренных в госбюджете на 2024 год в целях финансирования социальной ипотеки.