На волне возрождения Карабаха: жилстрой пошел в рост Обзор Caliber.Az

В период пандемического кризиса рынок жилой недвижимости Азербайджана пережил период ощутимого спада, и даже в весьма благополучном для экономики 2022 году наблюдался спад по отраслевым капвложениям, более того почти на четверть сократились объемы введенного в строй жилья. Ситуация в отрасли качественно изменилась в текущем году, и несмотря на инфляцию, подорожание стройматериалов и иные факторы, рынок жилищного строительства вышел на устойчивые темпы роста, впервые за последние несколько лет. Согласно опубликованным на днях данным Госкомстата, по введенному в эксплуатацию жилья в январе-августе текущего года в Азербайджане обеспечен почти 11%-ный рост.

За сравнительно небольшой отрезок времени рынок недвижимости Азербайджана дважды прошел через тяжелую полосу неурядиц и спада: эти негативные процессы наблюдались в период энергетического кризиса 2014-2018 годов, а также во время пандемии коронавируса и последующих карантинных ограничений в 2020-2021 годы. Все перечисленное весьма неблагоприятно сказывалось и на деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), возводящих многоэтажные жилые дома в Баку, Сумгайыте, Гяндже и других крупных городах страны.

В последние два года на сектор ЖСК также оказывал негативное влияние высокий уровень импортируемой инфляции. С одной стороны, это привело к росту стоимости всей номенклатуры импортных стройматериалов, с другой, у местных предприятий также ощутимо возросли производственные издержки в силу ощутимой зависимости производственного цикла от импорта сырья, комплектующих, полуфабрикатов и оборудования. Наконец, с началом российско-украинской войны в 2022 году и санкционных ограничений, усложнивших транспортное сообщение в Евразийском регионе, на местном рынке возник дефицит ряда видов строительной продукции. В результате ощутимо подорожали древесина, арматура, кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили и ряд других материалов, значительная доля которых традиционно импортировалась ключевыми торговыми партнерами нашей страны из России, Беларуси, Украины. Все перечисленное в конечном счете обернулось удорожанием строительных работ, и не самым лучшем образом повлияло на спрос в сегменте первичной недвижимости, сокращая интерес инвесторов к данному сегменту экономики.

Косвенным образом все эти факторы сдерживали капитализацию рынка недвижимости: так, по данным Госкомстата, общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию в 2022 году, составила 2,593 млн квадратных метров, что на 24,8% меньше показателя 2021 года. Также в прошлом году капвложения в жилищное строительство составили 925,4 млн манатов, снизившись на 5,8% относительно показателей предыдущего года.

Однако в текущем году ситуация на рынке жилищного строительства стала меняться в лучшую сторону. В целом, капитальные вложения в основной капитал в стране в январе-августе 2023 года достигли почти 10,865 млрд манатов, увеличившись на 15,4%. И несмотря на то, что доля жилищного строительства сегодня составляет всего 5% от всех инвестиций в основной капитал (порядка 549,1 млн манатов), за восемь месяцев этого года в этом сегменте отмечен пусть и небольшой, но рост в 2,5%. Ну а самым главным показателем, свидетельствующим о позитивных подвижках в сфере жилстроя, являются опубликованные данные Госкомстата: за восемь месяцев 2023 года общая площадь введенного в эксплуатацию жилья превысила 1,151 млн кв. метров, что на 10,6% больше показателей соответствующего периода прошлого года.   

Чем же вызвана сравнительно возросшая динамика роста жилищно-строительного рынка в текущем году, и в какой мере устойчив этот эффект в среднесрочной перспективе? С конца прошлого года на рынок недвижимости оказывал воздействие фактор отложенного спроса: снижение темпов строительства в предыдущий период обернулось сокращением предложения относительно спроса, и влияло на подорожание жилья в новостройках. Разумеется, резкого скачка цен на недвижимость в прошлом и текущем году не произошло, но наблюдалось плавное подорожание в первичном жилом секторе в пределах 6-8%. Причем этого роста вполне хватило на повышение интереса ЖСК к закладке новых зданий и завершению строительства уже строившихся домов. Спрос на жилье был также подкреплен ростом ипотечного кредитования в минувшем и текущем году. Так, банки-агенты Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) в 2022 году выдали жилищных займов на сумму 422,51 млн манатов, что на 18,6% больше, чем в 2021 году. По данным Центробанка, этот позитивный тренд удалось сохранить и в 2023 году: так, в январе-июле по линии АИКГФ было выдано займов на 279,5 млн манатов, что на 18,8% больше аналогичного периода прошлого года. Таким образом, избыточный спрос на квартиры и дома, а также рост ипотечного предложения стали драйверами наиболее высокой активности на рынке недвижимости страны с периода пандемии.    

Еще одним фактором, влияющим на статистику жилищного строительства, стало усиление активности по линии Государственного агентства жилищного строительства и его подразделения - ООО MİDA, возводящего бюджетные многоквартирные жилые комплексы в Ясамальском и Сураханском районах столицы, а также в Сумгайыте, Гяндже, Лянкяране. С осени прошлого года в Карабахском регионе по линии MİDA было выделено 14,4 млн манатов для строительства 6 многоквартирных домов в городе Физули. Столь же активна была деятельность структуры и в текущем году: только в августе MİDA заключила контракты на общую сумму в 81,9 млн манатов для строительства девяти многоквартирных домов и детского сада в жилищном комплексе в бакинском поселке Бинагади, а также строительства восьми многоквартирных домов в жилищном комплексе в городе Ширван.

Все приведенные факты в той или иной мере оказывали влияние на жилищно-строительный рынок страны, ну а главным драйвером возрождения отрасли стали проводимые уже третий год масштабные проекты по возрождению Карабахского и Восточно-Зангезурского экономических районов. Здесь необходимо отметить, что в 2021-2022 годы острие государственного финансирования в основном было направлено на строительство дорог, прокладку энергетической, водной, коммунальной и иной первичной инфраструктуры, инвестиции вкладывались также в формирование промпарков и кварталов, строительство аэропортов и т.д. А в 2023 году значительные объемы бюджетных вложений на освобожденных территориях были направлены непосредственно на строительство жилья в рамках реализации I Госпрограммы «Большого возвращения на освобожденные территории Азербайджана». В частности, на освобожденных территориях к 2027 году планируется построить около трех с половиной десятков тысяч квартир и индивидуальных жилых домов, где планируется поэтапно расселить 34,5 тысяч семей бывших вынужденных переселенцев. Весьма активно процессы подготовки к приему бывших вынужденных переселенцев ведутся в Шуше, Зангиланском, Физулинском, Агдамском, Лачинском и Кяльбаджарском районах, где с привлечением отечественных и зарубежных компаний развернуто масштабное строительство жилья.       

Вся эта гигантская «стройплощадка» обеспечила работой многие десятки ЖСК, а также подрядные, проектные, консалтинговые и иные структуры, и в то же время стимулирует рост производства базовых стройматериалов, как за счет возросшего рыночного спроса, так и возросших госзаказов. В частности, согласно данным Госкомстата, в прошлом году местные предприятия увеличили производство строительных материалов на 12,6%, а в январе-июле 2023 года этот показатель и вовсе возрос почти на 24,1% - на предприятиях республики было произведено стройматериалов на сумму 592,9 млн манатов.

Прогнозируя будущее строительного сектора уместно отметить, что в долгосрочных планах правительства значится вложение многих миллиардов манатов в жилищное строительство в Карабахском регионе, следовательно, как минимум до 2030 года здесь будет обеспечен устойчивый спрос на услуги ЖСК. С другой стороны, в столице продолжаются программы по сносу ветхого малоэтажного жилья и пятиэтажек, что также поддерживает рыночную активность ЖСК. Более того, по данным Центра социальных исследований (ЦСИ), в трех крупнейших городах страны большая часть населения проживает в домах, построенных свыше 30 и даже 60 лет назад. В частности, в Баку лишь 26% опрошенных ЦСИ респондентов проживают в зданиях, построенных за последние 30 лет, в Гяндже – 18%, а в Сумгайыте этот показатель и вовсе составил всего 7%. А это значит, что у строительного сектора еще есть непочатый край работы по замене старого жилфонда современными зданиями, что также будет играть роль отраслевого драйвера многие годы.