Жилье – привилегия для богатых? Обзор Артема Кирпиченка

Зарубежные средства массовой информации бьют тревогу: проблема с ростом цен на жилье постепенно становится глобальной, затрагивая все большее число стран, включая и те, что некогда считались островками процветания и социального равенства. 

Так, The Wall Street Journal пишет, что за последние годы проблема доступности жилья перекинулась из США на Канаду, Австралию, Великобританию и страны Европы. В ходе исследования, проведенного Мюнхенским институтом экономических исследований Ifo и Институтом швейцарской экономической политики (IWP) при Университете Люцерна, было установлено, что в течение следующих 10 лет можно ожидать десятипроцентный среднегодовой рост цен на недвижимость. 

По мнению американских журналистов, особенно пострадало население Ирландии. Из-за лояльной к бизнесу налоговой политики там зарегистрированы многие транснациональные компании, представленные в ЕС. Сегодня минимальные цены на аренду жилья в Дублине составляют 2500 евро, а 59% ирландцев в возрасте до 34-х лет живут с родителями, потому что не могут позволить себе собственное жилье. В Эстонии, Литве, Венгрии цены за аренду квартир и домов выросли на 60% с 2015 г.

В Германии, по данным DW, для съема хорошей квартиры в престижном районе Берлина требуются огромные суммы: «Замечательная просторная 4-комнатная квартира в элитном берлинском районе Шарлоттенбург размером 182 квадратных метра с мебелью обойдется в 8190 евро ($8947) в месяц. К этому надо добавить коммунальные расходы – отопление и электричество, что составляет более 50 евро за квадратный метр».

Согласно докладу французского исследовательского центра «Институт Монтеня», 68% жилья во Франции находится в собственности 24% населения, а семья среднего класса уже не может позволить себе приобрести квартиру. Во Франции регулярно наблюдается увеличение числа бездомных с апреля каждого года – это период, когда по закону можно выселять из квартир тех, кто задолжал арендную плату за несколько месяцев. Среди них много тех, кого в Восточной Европе принято называть «этническими французами», а также специалистов с высшим образованием.

Поскольку купить недвижимость нереально, люди вынуждены арендовать жилье. Это усугубляет дефицит на рынке аренды и приводит к дальнейшему росту цен. Жители Европейского союза в среднем тратят на оплату жилья 20% от своей зарплаты. Такие цифры привел EuroStat в своем отчете «Доля расходов на жилье в располагаемом доходе домохозяйств». Это самая значительная расходная статья — следующие за ней расходы на питание составляют всего 12%. Согласно данным Института системных исследований имени Эдуарда Пестеля, в Германии не хватает более 700 000 квартир, особенно в доступном ценовом сегменте. Правительство ФРГ объявило о планах строить 400 000 новых домов в год, но, как считают в Институте исследований макроэкономики и бизнес-циклов, эта цель недостижима. 

Ситуация в Европе усугубляется непрекращающимся потоком беженцев из охваченных войной регионов мира. Среди вынужденных переселенцев, прибывших в Германию в 2015–2016 годах, около 25% до сих пор живут в государственных приютах, потому что не смогли найти жилье. В 2022 году более миллиона беженцев прибыли в Германию из Украины. 

С той же проблемой столкнулся и Белград из-за переезда в город состоятельных россиян с начала войны в Украине. «Русские приехали сюда не спрашивая, сколько стоит аренда, а у нас уже был дефицит арендного жилья на рынке и, скажем так, дефицит стандартных квартир, которые можно было бы продать по доступным ценам, — говорит Кача Лазаревич, специалист по вопросам рынка недвижимости в Белграде с более чем 30-летним опытом. — Сейчас у нас есть арендное жилье, особенно в Старом городе, а когда приехали русские, арендная плата выросла вдвое, потому что люди поняли, что это шанс заработать. То, что раньше сдавалось за 300 евро, с приходом русских стало стоить 600 или 700 евро».

Другим источником проблем с ценами на недвижимость является развитие туризма. Платформы по аренде жилья, такие как Airbnb, позволяют владельцам недвижимости сдавать потенциальное жилье в аренду туристам. Доходность объектов Airbnb означает, что многие дома остаются незанятыми, то есть, без постоянного арендатора. «В Будапеште доля пустующих квартир за последние два десятилетия увеличилась с 10% в 2001 году до 13% в 2011 году и 17% в 2022 году, — говорит Балинт Мишетич, главный советник мэра столицы Венгрии по вопросам жилищной и социальной политики. — Многие из пустующих квартир, скорее всего, сдаются в краткосрочную аренду, что особенно распространено в Будапеште. Логично предположить, что это способствовало резкому росту арендной платы в городе. Наш анализ, проведенный до пандемии, показал, что с учетом численности населения Airbnb был гораздо более популярен в Будапеште, чем в Белграде, Братиславе, Бухаресте, Вене, Варшаве или Загребе». 

Чтобы решить эту проблему, некоторые туристические города, такие как Барселона и Флоренция, недавно ввели ограничения на краткосрочную аренду в надежде снизить плату за съем жилья.

Третья причина роста цен — джентрификация: приток более состоятельных жителей в бедные районы и изменение их облика. В Австрии хорошо налаженная и обширная система социального жилья решает проблему предложения и не позволяет более состоятельным жителям превращать доступные районы в богатые и, следовательно, дорогие. Однако в соседней Венгрии из-за многолетнего сокращения государственной поддержки арендаторов возникли серьезные проблемы.

Венгерские эксперты подчеркивают, что «жилищная политика правительства очень однобока и направлена исключительно на поощрение владения жильем (с сильным нативистским мотивом, то есть, в первую очередь для семей с тремя и более детьми), без какой-либо политики поддержки государственного или доступного жилья. В венгерской системе социального обеспечения отсутствует какая бы то ни была система поддержки арендаторов (жилищные пособия, субсидии на аренду, жилищные ваучеры и т.д.)». Муниципалитеты пытаются поддерживать жителей, но их возможности ограничены по сравнению с тем, чего можно добиться с помощью государственных мер.

Рост арендной платы сильнее всего бьет по сотрудникам с низким доходом и по тем, у кого нет постоянной работы, поскольку им приходится тратить значительную часть своего дохода на жилье, если они вообще могут себе это позволить. Повышение заработной платы может смягчить последствия жилищного кризиса, но реальным решением может стать только государственное вмешательство, которое сегодня стало большой редкостью.

Финансовые эксперты сходятся во мнении, что на аренду жилья не следует тратить более 30% своего дохода. Это традиционное правило сегодня становится неактуальным, по крайней мере, для тех, кто хочет или вынужден жить в крупных европейских городах. Люди с низким и даже средним доходом все чаще не могут себе этого позволить. У низкооплачиваемых категорий сотрудников, например, у тех, кто работает неполный рабочий день, фрилансеров и гиг-работников, едва хватает денег на аренду жилья. Даже граждане со средним доходом, то есть, те, кто находится в середине шкалы распределения доходов, в большинстве случаев вынуждены платить свыше 30% своего дохода за аренду квартиры.

Проблемы с жильем имеют долгосрочные социально-экономические последствия: безработица, препятствие карьере молодых специалистов, конфликты в семье и, наконец, ухудшение криминогенной обстановки.