Почему дорожает жилье в Баку? Расклад Caliber.Az

Рынок жилой недвижимости Азербайджана уже второй год находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры и земельные участки. После ощутимого спада в период пандемии строительные компании заметно нарастили темпы капитализации отрасли, однако дисбаланс между сократившимся предложением и спросом на жилье в Баку и других городах страны все еще не удается преодолеть. Свою лепту в рост цен вносят инфляция, законодательные изменения в сфере строительства и правилах подключения к коммуникациям, а также перевод отрасли от «серых» схем к прозрачному налогообложению. О росте цен свидетельствуют и данные Центробанка, согласно которым индекс стоимости жилья в Азербайджане в июле-сентябре увеличился на 10,1%.     

За последнее десятилетие рынок недвижимости Азербайджана пережил два масштабных периода спада: так, в период энергетического кризиса 2014-2018 годов, девальвация маната и кризис банковских неплатежей обвалили жилищный рынок, а следом монетарная инфляция повысила цены на жилье, с учетом нового соотношения курса манат-доллар. Ну а во время пандемии коронавируса и последующих карантинных ограничений в 2020-2021 годы деятельность жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) большей частью была заморожена, также резко сократилась операционная активность на рынке недвижимости. Последствия этого негатива ощущались даже в 2022 году: согласно данным Госкомстата, капитализация рынка снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Позитивные тренды в жилищном строительстве наметились в первые две трети текущего года: на более чем 15% увеличились капвложения, и на 10,6% возросли объемы введенного в строй жилья. Здесь необходимо отметить, что в определенной мере эта динамика связана с активизацией государственного финансирования проектов строительства жилья на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана.

Так, или иначе, но предшествующий трехлетний спад активности стройсектора не прошел бесследно для рынка: разбалансирование пропорции спроса и предложения ощущалось и в 2023 году, обернувшись ростом цен на жилье. Об этом, в частности, свидетельствуют опубликованные накануне данные Центробанка: так, индекс стоимости жилья в Азербайджане (средний уровень цен на жилье) в июле-сентябре, по предварительным оценкам, составил 10,1%. При этом индекс цен на жилье на первичном рынке вырос за третий квартал на 7,8%, на вторичном рынке - 10,1%        

Приведенные цифры отражают лишь средние показатели по стране, если же брать наиболее крупный и востребованный рынок недвижимости Баку, то здесь наблюдаются еще более высокие темпы роста цен на жилье. Основная причина подорожания столичных квартир также связана с сокращением ввода в строй новостроек в предыдущие три года, причем даже с учетом роста финансирования и строительства по линии ЖСК, заложенные в 2023 году высотки введут в эксплуатацию лишь в 2025-2026 годах, и этот фактор не влияет на текущий баланс. Не менее весомым фактором, повлиявшим на стоимость строительства жилья в последние два года, оказался высокий уровень импортируемой инфляции. С началом российско-украинской войны в феврале 2022 года и санкционных ограничений ЕС, усложнивших транспортное сообщение в Евразийском регионе, на азербайджанском рынке возник дефицит по ряду видов строительной продукции. В результате ощутимо подорожали древесина, арматура, кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили и ряд других материалов, значительная доля которых традиционно импортировалась ключевыми торговыми партнерами нашей страны из России, Беларуси, Украины. Этот негатив лишь усугубился после сильнейшего землетрясения в Турции в начале текущего года: восстановительные работы в южных областях этой страны увеличили внутренний спрос и цены на стройматериалы, не говоря уже о таких факторах, как гиперинфляция и девальвация лиры. Турецкий рынок стройматериалов - второй по значимости после постсоветских стран по объемам поставок в Азербайджан. В итоге, у местных предприятий по производству стройматериалов также ощутимо возросли производственные издержки в силу зависимости производственного цикла от импорта сырья, комплектующих, полуфабрикатов и оборудования. Все эти издержки легли на плечи отечественных ЖСК, которые также были вынуждены компенсировать потери за счет увеличения цен на квартиры в новостройках.   

Подъем цен на жилье стал усиливаться еще с августа прошлого года, ускорившись в 2023 году, и в ряде востребованных районов столицы в сегменте бюджетных новостроек рост цен достиг 20-25 процентов. Аналогичные процессы наблюдаются и на вторичном сегменте рынка: так, недорогие однокомнатные квартиры в отдаленных районах столицы летом прошлого года предлагались за 60-65 тысяч манатов, а в настоящее время цены на такие квартиры приблизились к 80 тысячам манатов. Более того, на общем фоне роста цен в Баку на 15-20% подорожали квартиры в старых малоэтажных и даже аварийных зданиях, предназначенных к сносу в недалекой перспективе.

Здесь необходимо пояснить, что на рынок недвижимости помимо перечисленных выше процессов влияет и ряд других факторов. Так, в Азербайджане уже несколько лет ужесточен контроль в сфере налогообложения строительного сектора: в частности, обеспечена прозрачная отчетность расходов и доходов ЖСК, ужесточено администрирование по взиманию 18% НДС, усилен фискальный контроль над поставщиками стройматериалов, наконец обеспечено обязательное заключение трудовых контрактов с рабочими-строителями, в том числе и перевод трудовых отношений на «белую» зарплату. В свою очередь, согласно новым правилам, вступившим в силу с октября текущего года, в Азербайджане ужесточаются наказания за незаконное подключение построенных без разрешения объектов недвижимости к сетям водоснабжения и канализации, электрической и газовой сети. Компенсируя возросшие расходы, ЖСК вынуждены отыграть в виде повышения цен на квартиры.    

Еще одним фактором, который будет оказывать давление на рынок жилого строительства, является заметное сокращение числа пригодных для строительства земельных участков в историческом центре столицы и на близких к нему территориях, цены на свободные участки здесь чрезмерно завышены. Ситуация усложнена, и тем, что сегодня от строителей требуют строгого соблюдения нормативов, не допуская, как это было в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства. Речь, в частности, идет о так называемом коэффициенте 2,8, согласно которому соотносится площадь строящегося здания к общей площади отведенного под новостройку участка. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тысяч квадратных метров площади, в то время как ранее этот показатель достигал 40-50 тыс. кв.м.

Более того, принятые в этом году новые нормативные правила строительства малоэтажных домов также требуют от застройщиков строгое соблюдение коэффициентов плотности строительства. Эти коэффициенты варьируются примерно в пределах 0,4, то есть на одной сотке земли допустимо строительство дома только в 40 кв/м, а для строительства более просторного жилья, например в 200 квадратных метров, потребуется участок уже в пять соток. Очевидно, что с учетом новых правил возрастут спрос и цены на землю, и это косвенным образом повлияет на ценовой баланс на всем рынке недвижимости Баку и Абшеронского полуострова.

Исходя из перечисленных процессов, ожидать резкого снижения цен на столичном рынке недвижимости в текущем году не стоит, в лучшем случае замедлится динамика их роста, если в 2024-2026 годы последовательно увеличатся объемы строительства жилья в республике. Потенциал для этого имеется, так как в столице продолжаются программы по сносу ветхого малоэтажного жилья и пятиэтажек, что также поддерживает рыночную активность ЖСК. Более того, по данным Центра социальных исследований (ЦСИ), в трех крупнейших городах страны большая часть населения проживает в домах, построенных свыше 30 и даже 60 лет назад. В частности, в Баку лишь 26% опрошенных ЦСИ респондентов проживают в зданиях, построенных за последние 30 лет, в Гяндже – 18%, а в Сумгайыте этот показатель и вовсе составил всего 7%. Тем самым, здесь непочатый край работы для ЖСК в рамках государственно-частного партнерства, и возможность застраивать востребованные зоны столицы при сравнительно меньших затратах на дорогую землю.       

В свою очередь, положительную роль в увеличении предложения недорогого социального жилья на рынке страны играет Государственное агентство жилищного строительства: деятельность его подразделения - ООО MİDA направлена на возведение бюджетных многоквартирных жилых комплексов в Ясамальском и Сураханском районах столицы, а также в Сумгайыте, Гяндже, Лянкяране, Физули. Так, только в августе 2023 года MİDA заключила контракты на общую сумму в 81,9 млн манатов для строительства девяти многоквартирных домов и детского сада в жилищном комплексе в бакинском поселке Бинагади, а также строительства восьми многоквартирных домов в жилищном комплексе в городе Ширван. Примечательно, что земельные участки, на которых подрядчики по заказу MİDA строят здание, выделяется государством, соответственно ощутимо снижается себестоимость строительства. Соответственно стоимость квадратного метра квартиры в социальных жилых комплексах на порядок меньше, чем у частных ЖСК, где цена 1 кв/м стартует от двух тысяч и более.