Жилищный бум в Азербайджане с инфляционной подоплекой Рынок перегрет, но цены растут

На фоне все еще продолжающегося сокращения объемов строительства жилья, с прошлого года в Азербайджане наблюдается устойчивая тенденция роста цен в этом сегменте. Эти тренды продолжились и в 2024 году, в частности, в январе рост цен на рынке недвижимости Баку приблизился к 10% год к году, причем расценки на земельные участки росли еще стремительней. Свою лепту в ажиотажный рост цен вносит высокая инфляция последних двух лет, подорожание стройматериалов и свободных участков в черте столицы, а также подъем ипотечного кредитования и ужесточение ряда законов в сфере строительства. По оценкам экспертов, высокий спрос на жилье связан и с повышенным интересом инвесторов к рынку недвижимости, рассматриваемому как инструмент хеджирования обесценивающихся накоплений.  

Рынок жилой недвижимости Азербайджана уже второй год находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры и земельные участки. После ощутимого спада в период пандемии строительные компании так и не смогли нарастить объемы строительства и темпы капитализации отрасли, и дисбаланс между сократившимся предложением и растущим спросом на жилье в Баку и других городах страны все еще не удается преодолеть. Даже с учетом небывалого подъема жилого строительства на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана за два минувших года общая динамика жилстроя в республике остается отрицательной. Так, согласно данным Госкомстата, капитализация строительного рынка страны в 2022 году снизилась на 5,8%, а общая площадь введенного в строй жилья составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предыдущего года. Схожие тенденции наблюдались и в прошлом году: объемы строительства составили порядка 2,511 млн кв/м, что свидетельствует о более чем трехпроцентном спаде. Вполне очевидно, что сокращение ввода жилья строительными кооперативами неизбежно влияет на рыночный спрос как в сегменте новостроек, так и вторичного жилья.  

С чем же связано сокращение жилищного строительства в том же Баку, с его достаточно емким рынком и наличием приемлемого платежеспособного спроса? Причин здесь множество, но к числу главных из них можно отнести удорожание себестоимости возведения жилья. В частности, за минувшие два с лишним года фактор импортируемой инфляции ощутимо увеличил стоимость стройматериалов, в значительной степени импортируемых из России, Турции, Казахстана, Республики Кореи, Китая. Причем вместе с подорожанием завозных пиломатериалов, арматуры, кровельных материалов, напольных покрытий, металлоконструкций, алюминиевых профилей ощутимо поднялись цены на ввозимое из-за рубежа сырье, химические реактивы, компоненты и оборудование, используемые местными заводами по производству стройматериалов. Инфляционный фактор повлиял также и на стоимость аренды строительной техники и оборудования, увеличились расценки на транспортные и сервисные услуги, динамично возросли расходы на наемную рабочую силу и т. д. В то же время реформы последних лет вынудили строительный сектор отказаться от «серых» схем и перейти к прозрачному налогообложению: ужесточено администрирование по взиманию 18% НДС, в том числе по поставкам стройматериалов, с рабочими и строителями заключаются трудовые контракты, их переводят на «белую» зарплату.  

Однако наибольшие сложности для жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) связаны с нехваткой доступных по цене пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах. Цены на свободные участки в столице чрезмерно завышены, и ситуация усложнена тем, что сегодня от строителей требуют строгого соблюдения нормативов, не допуская, как это было в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тысяч квадратных метров площади, в то время как ранее этот показатель мог достигать 40–50 тыс. кв. м. Более того, принятые в прошлом году новые нормативные правила строительства малоэтажных домов также требуют от застройщиков строгого соблюдения коэффициентов плотности строительства. Эти коэффициенты варьируют примерно в пределах 0,4, то есть на одной сотке земли допустимо строительство дома только в 40 кв. м, а для строительства более просторного жилья, например в 200 квадратных метров, потребуется участок уже в шесть и более соток. В результате к январю 2024 года — год к году — цены на земельные участки на Абшеронском полуострове в зависимости от предназначения возросли на четверть и более. Все эти издержки ложатся на плечи отечественных ЖСК, которые вынуждены компенсировать потери за счет увеличения цен на квартиры в новостройках. В итоге в январе текущего года в годовом исчислении (в сравнении с январем 2023 года) цены на рынке недвижимости Баку выросли примерно на 10–11%, полагает председатель Общества оценщиков Азербайджана Вугар Орудж, по словам которого также примерно на 20–25% подорожали земельные участки для малоэтажного строительства.

Сравнительно высокая динамика роста цен на недвижимость отражена и в официальной статистике: так, согласно опубликованным накануне данным Центрального банка Азербайджана (ЦБА), индекс стоимости жилья в IV квартале 2023 года составил 9% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Косвенным образом о наличии огромного спроса на рынке недвижимости столицы свидетельствует чрезмерно возросший спрос в сегменте жилищного кредитования. Так, в течение 2023 года банки-агенты Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) выдали ипотечных займов на 461,4 млн манатов, что на 9,2% больше, чем в предыдущем году. Эта динамика лишь увеличилась в январе 2024 года, когда было выдано жилищных ссуд на 16,1 млн манатов, что в 1,8 раза превысило показатели января прошлого года. Такая активность в начале года не совсем типична для деятельности Ипотечного фонда, а наблюдаемый рост объясняется тем, что в декабре прошлого года по линии Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA на продажу был выставлен существенный объем социального жилья, соответственно, в январе этого года покупатели квартир в комплексах MIDA массово оформляли заявки на ссуды по линии АИКГФ, что и отразилось в статистике. Однако даже с учетом указанных нюансов спрос на ипотечные кредиты в последний период ощутимо растет. Выступая в октябре прошлого года на телеканале ATV, генеральный директор АИКГФ Ильхам Кяляшов отметил, что объем заявок граждан на ипотечное кредитование за три квартала 2023 года превысил сумму в 1,5 млрд манатов, с ростом на 26% год к году, а в целом ипотечными кредитами воспользовались около пяти тысяч человек, а механизмом аренды жилья — более тысячи граждан. Разумеется, возможности АИКГФ для наращивания жилищного кредитования небезграничны, поэтому в январе текущего года Фонд определил лимиты уполномоченным банкам на выдачу ипотечных кредитов, в том числе льготных ссуд. В частности, в госбюджете 2024 года на социальную ипотеку предусмотрено 87,7 млн манатов.

Эксперты указывают на еще один фактор, вызывающий ажиотаж на рынке недвижимости: внешний инфляционный прессинг последних лет и рост потребительских цен внутри страны оказывали негативное влияние на покупательную способность маната. В этой связи ряд инвесторов и граждан предпочитают хеджировать риски, переводя свои активы и накопления в сегмент недвижимости. Насколько оправданы такие меры, покажет время: но с учетом низких темпов роста цен (а нередко и спада) на аренду коммерческой и жилой недвижимости уровень доходности по банковским депозитам сегодня выглядит достаточно предпочтительнее. Более того, крайне перегретый рынок недвижимости Баку не обеспечен платежеспособным спросом в долгосрочной перспективе, а текущие продажи активны лишь в сегменте бюджетных предложений. Поэтому довольно сложно утверждать, что нынешний ценовой бум на рынке жилья продлится достаточно долго.