На гребне волны: на рынке недвижимости Азербайджана усиливается активность Расклад Caliber.Az

Пережив период ощутимого спада во время пандемии, рынок жилой недвижимости Азербайджана в прошлом году вышел на небывалые за последние годы темпы роста. Причем этот позитив наблюдался вопреки давлению ряда факторов, в частности высокой инфляции, приведшей к подорожанию стройматериалов, рост цен на которые, вероятно, продолжится и в текущем году в связи с землетрясением в Турции. Более того, невысокий объем инвестиций в жилищное строительство в 2022-м и начале текущего года сокращал предложение, толкая цены вверх. Тем не менее спрос на жилье сохраняется и в 2023 году, о чем говорят данные Госслужбы по вопросам имущества: в январе-феврале зарегистрировано 80 274 права собственности на недвижимость, что почти на 60% превышает показатели начала прошлого года.

В стране уже свыше двух лет осуществляются масштабные проекты по возрождению освобожденных от оккупации Карабахского и Восточно-Зангезурского экономических районов. Если на протяжении практически всего периода независимости центр строительной активности концентрировался в Баку, Сумгайыте, Гяндже и других крупных городах республики, то в последние два года он переместился в западные районы страны, перетянув туда инвестиционные, технические, кадровые ресурсы. Сегодня за счет многомиллиардных бюджетных вливаний в Карабахском регионе ведутся дорожно-строительные работы на порядка двух тысячах километров путей, восстанавливается энергетическая и коммунальная инфраструктура, строятся аэропорты, возводятся жилые, административные здания, формируются первые промышленные кластеры в Шуше, Агдаме, Зангилане, Физули и т.д. Вся эта гигантская стройплощадка обеспечила работой многие десятки строительных, подрядных, проектных, консалтинговых, иных структур и в то же время стимулирует рост производства базовых стройматериалов. В частности, местные предприятия увеличили производство строительных материалов в прошлом году на 12,6%, а в январе-феврале 2023 года этот показатель и вовсе возрос на 35,1%.

Однако наряду с ростом выпуска стройматериалов у отечественных предприятий ощутимо возросли производственные издержки. Связано это прежде всего с импортируемой инфляцией, темпы которой весьма высоки в последние два года, прежде всего в силу глобального энергетического кризиса, повысившего отпускные цены практически на все виды строительного сырья и комплектующих, поступающих из Европы, Турции, стран СНГ и активно используемых местной стройиндустрией. Ситуация еще более ухудшилась с началом российско-украинской войны в 2022 году: санкционные ограничения, усложнившие транспортное сообщение в Евразийском регионе, увеличили производственные издержки в соседних странах, обернулись сокращением поставок, что, как следствие, привело к росту цен на азербайджанском рынке стройматериалов. В частности, ощутимо подорожали древесина, арматура, кровельные материалы, напольное покрытие, металлоконструкции, алюминиевые профили и ряд других строительных компонентов, в немалом объеме закупаемых у  ключевых торговых партнеров нашей страны - России и Беларуси, а также Украины, откуда поставки практически прекратились. Судя по всему, этот негатив сохранится и в 2023 году: кровопролитному конфликту в Украине не видно конца, более того, в феврале произошло катастрофическое землетрясение в Турции, где уже в текущем году стартуют работы по восстановлению разрушенного стихией жилищного фонда. По предварительным прогнозам, в Турции предстоит заново построить 24 тысячи зданий, а это неизбежно вынудит соседнюю братскую страну сократить экспорт стройматериалов - как базовых (цемента, арматуры, строительных смесей), так и отделочных (сантехники, кафеля, лакокрасочной продукции и обоев, полимерных труб, электрооснастки и т.д.). Турецкие стройматериалы традиционно занимали немалую долю импорта в Азербайджан, и удорожание таких поставок не лучшим образом скажется на ценовых параметрах отечественного рынка.  

Здесь необходимо отметить еще один момент: для подрядчиков в Карабахе рост цен на стройматериалы хоть и ощутим, но во многом нивелируется масштабами весьма щедрого государственного финансирования. В 2022 году рост вложений в основной капитал в Азербайджане возрос на 5,5%, и в немалой степени это заслуга реализуемых на освобожденных территориях масштабных строительных начинаний. Данный тренд продолжился и в январе-феврале 2023 года, когда вложения в основной капитал возросли на 60,1% относительно первых двух месяцев прошлого года, составив без малого 2,207 млрд манатов. В то же время из общего объема капвложений за два месяца текущего года только 112,9 млн манатов - 5,1% всех инвестиций было направлено на строительство жилья.

В целом тенденция сокращения преимущественно частных инвестиций в жилищное строительство наметилась еще в период пика пандемии (в 2020 г.), и этот негатив еще более усилился в следующем году. Согласно данным Госкомстата, общая площадь жилья, введенного в строй в 2021-м, составила около 1,989 млн кв. метров, что на 61,9% меньше показателя предыдущего года. Ситуация несколько выправилась в 2022-м – в эксплуатацию было введено 2,593 млн кв.м жилья с ростом на 24,8%, однако несмотря на это в капитализации жилстроительства, достигшей 925,4 млн манатов, вновь был отмечен спад на 5,8%. Такая диспропорция объясняется также и резким сокращением строительства дорогостоящего жилья премиум-класса, соответственно, несмотря на увеличившиеся показатели по вводимой в эксплуатацию площади, инвестиционный поток в жилстрой демонстрировал отрицательные значения.          

Так или иначе, но наблюдаемое в последние годы сокращение инвестиций в жилищное строительство (в том числе в Баку) по законам рынка неизбежно увеличивает цены на имеющуюся в обороте жилую недвижимость. Причем эти процессы протекают на фоне дополнительных факторов, оказывающих давление на рынок недвижимости страны: с началом военной конфронтации Москвы и Киева наметился рост интереса к покупке жилой недвижимости в столице и других крупных городах Азербайджана у бывших соотечественников, проживающих в России и Украине. Да и в целом Азербайджан сегодня рассматривается гражданами соседних государств как тихая гавань для проживания, привлекательное туристическое направление и неплохое место для локации бизнеса. Согласно данным Госкомстата, за 11 месяцев прошлого года 1364 иностранных гражданина приобрели недвижимость в Азербайджане.

По словам генерального директора консалтинговой и оценочной компании MBA Group Нусрата Ибрагимова, цены на рынке недвижимости Баку к концу декабря прошлого года увеличились на 10,83% по сравнению с 2021-м, а средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке и вовсе возросла на 11,79%. В сегменте продаж частных домов и дач в Баку и на Абшеронском полуострове в минувшем году также зафиксирован рост цен на 9,14% за кв.м.

Спрос на жилье был подкреплен и ростом ипотечного кредитования в минувшем году: банки-агенты Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) в 2022 году выдали жилищных займов на сумму 422,51 млн манатов, что на 18,6% больше, чем в 2021 году. Таким образом, подорожание стройматериалов и земельных участков, избыточный спрос (как внутренний, так и внешний) на квартиры и дома, а также рост ипотечного предложения стали драйверами самой высокой активности на рынке недвижимости страны за последние четыре года.

И судя по всему, перечисленные тренды в целом будут воздействовать на рынок и в 2023 году: по мнению директора MBA Group Н.Ибрагимова, скачка цен на недвижимость в текущем году не ожидается, но возможно плавное подорожание в жилом секторе в пределах 6-8%. О наличии рыночной активности косвенным образом свидетельствуют и данные Центробанка Азербайджана (ЦБА) за январь этого года, АИКГФ, в частности, рефинансировал кредиты на сумму 29,86 млн манатов с ростом на 38,2%. С другой стороны, согласно данным Государственной службы имущественных вопросов при Минэкономики, ощутимо увеличилось число объектов недвижимости, на которые в нынешнем году было зарегистрировано право собственности на недвижимость. В частности, в январе-феврале 2023 года было 80 274 таких регистраций, что на 59,6% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Разумеется, в начале года трудно строить прогнозы относительно перспектив развития рынка недвижимости страны, на который влияет множество факторов, в том числе уровень мировых цен на нефть, вероятность глобальной рецессии, геополитическая и военная стабильность в регионе. Однако пока высокая динамика купли-продажи жилья говорит о сохранении активности рынка и наличии платежеспособного спроса.