Удастся ли остудить рынок жилья в Баку? Расклад Хазара Ахундова

Наблюдаемая с прошлого года устойчивая тенденция роста цен на жилье в многоквартирных и частных домах, а также земельные участки продолжилась и в текущем году. Здесь сказались факторы сильнейшей импортируемой инфляции 2022–2023 годов, сокращение строительства в Баку, подорожание стройматериалов, а также рост спроса на местную недвижимость в постсоветском регионе. Не стоит также забывать, что недвижимость в Азербайджане остается одним из немногих инструментов хеджирования рисков для инвесторов. Однако, несмотря на 10% рост цен в первой половине 2024 года, платежеспособный спрос на столичном рынке в настоящее время, по оценкам риелторов, остается на низком уровне. Поэтому сегодня отсутствует однозначный ответ по ценовым перспективам на рынке жилья.   

Рынок жилой недвижимости Баку уже два с половиной года находится под влиянием ряда внутренних и внешних факторов, способствующих динамичному росту цен на квартиры, частные дома и земельные участки. Резко снизивший обороты после тяжелейшего пандемического кризиса 2020–2021 годов стройсектор республики получил определенную поддержку за счет государственных подрядов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана. Однако, даже с учетом данного фактора общая динамика жилищного строительства в республике остается отрицательной. Согласно данным Госкомстата, общая площадь сданного в строй жилья в 2022 году составила 2,593 млн кв/м, что на 24,8% меньше показателей предшествующего года. Со спадом на 10,8% завершился и прошлый год, когда в эксплуатацию было введено порядка 2,511 млн кв/м. Вывести динамику жилищного строительства в позитивное русло не удалось и в первой половине текущего года. 

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль сегодня находится под давлением ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости возведения жилья. В последние годы немаловажную роль здесь играет инфляционный фактор. В первую очередь это связано с резким подорожанием импортных стройматериалов в 2022–2024 годах, ввозимых из России, Турции, Казахстана, Кореи, Китая и т. д. Соответственно, поднялись цены на ввозимое из-за рубежа сырье и компоненты, химические реактивы, металлы, а также оборудование, используемые местными заводами по производству стройматериалов. Инфляционные процессы взвинтили расценки на аренду строительной техники и оборудования, транспортные и сервисные услуги, возросли расходы на наемную рабочую силу, а недавно подорожали и используемые техникой дизельное топливо и бензин.

Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) сталкиваются с нехваткой недорогих пустых участков для строительства в Баку, причем не только в центральных зонах, но и на окраинах столицы. Изменившиеся не так давно нормативы требуют от строителей их строгого соблюдения, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства. Сегодня строители на одном гектаре участка могут разместить в среднем от 25 до 30 тысяч квадратных метров площади, в то время как ранее этот показатель мог достигать 40-50 тыс. кв. м. Сопоставимо ужесточены нормативы и в сфере индивидуального малоэтажного строительства: коэффициенты варьируют примерно в пределах 0,4, то есть для строительства дома площадью в 200 кв. метров потребуется не менее пяти соток земли. Наконец, в последние несколько лет ЖСК отказается от «серых» схем и переходит к прозрачному налогообложению, в том числе по оплате НДС. Вполне очевидно, что все эти издержки застройщики компенсируют путем увеличения цен на квартиры в новостройках. Все перечисленное коррелирует предложение в других сегментах, и сопоставимый рост наблюдается на вторичном рынке, растут цены на малоэтажное жилье, земельные участки. Более того, дорожает даже жилье в так называемом сегменте «нахалстрой», то есть построенное на участках без разрешения на строительство и без купчих. 

Наблюдаемый в два предшествующих года данный тренд продолжился и в марте-июне 2024 года, о чем свидетельствуют данные Госкомстата: за отчетный период средние цены на квартиры в Баку выросли на 9,2% относительно соответствующего периода прошлого года, в том числе новостройки подорожали на 10,3%, а квартиры в застройке советского периода поднялись в цене на 9,2%. Согласно результатам опроса столичных риэлторов, проведенного Qafqazinfo, наибольшее подорожание в Баку наблюдается в Сабаильском районе, где в июне 2024 года цены на двухкомнатные квартиры в новостройках выросли в среднем на 18,3%, а в старых зданиях — на 14,2% относительно июня прошлого года. Схожая ситуация складывается в Наримановском районе, где стоимость двухкомнатных квартир в новостройках выросла на 15,9%, а в старых домах — на 12%, а также в Низаминском районе, где соответствующий рост цен составил 16,2% и 11%.

Парадоксально, что нынешний ценовой ажиотаж на столичном рынке недвижимости совпал с периодом снижения платежеспособного спроса населения: при огромной потребности рынка в сегменте бюджетного жилья, здесь резко сократилось предложение. Какие же факторы продолжают поддерживать растущие цены на недвижимость? По словам председателя Общества оценщиков Азербайджана Вугара Оруджа, несмотря на подорожание квартир, фактором, поддерживающим высокие цены, стало увеличение использования недвижимости в качестве инвестиционного актива. В отличие от годовых банковских депозитов, доходность по которым в среднем составляет 10%, недвижимость за год дорожает в среднем на 15%. В свою очередь, полагает эксперт, интерес к недвижимости вырос в силу ее возросшей доходности от сдачи в аренду. За два минувших года заметно возрос интерес к бакинской недвижимости со стороны бывших соотечественников, живущих и владеющих бизнесом в Украине и России. Наконец, в целом вложения в недвижимость тех же финансовых структур и инвестиционных фондов, и даже просто состоятельных граждан — вполне апробированный метод для хеджирования рисков в реалиях Азербайджана.

В то же время продолжаться бесконечно ценовой подъем не может, в силу того, что уже сегодня цены на недвижимость по всем параметрам достигли пика и не соответствуют ни средней зарплате, ни ожидаемой динамике экономического роста. Так, эксперт по недвижимости Рамиль Гасымлы ожидает некоторое снижение ценового градуса на рынке. В то же время он оговаривает эти процессы необходимостью наращивания количества квартир, выводимых на рынок по линии Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда Азербайджана (АИКГФ) в рамках механизма аренды с обязательством последующего выкупа. Напомним, что с 2019 года и по середину июля текущего года в данном сегменте заключено 5078 договоров аренды, что, безусловно, не в полной мере удовлетворяет спрос столичных жителей, многократно превышающий количество квартир, выставленных на продажу. Здесь также уместно отметить, что в январе-июне 2024 года объемы ипотечных кредитов, выданных отечественными банками-агентами АИКГФ, составил 230,2 млн манатов, что на 5,5% меньше аналогичного периода прошлого года. Не наблюдается роста и в сегменте ассигнований социальной ипотеки: в первой половине текущего года сумма, выделенная АИКГФ из госбюджета, составила 43,9 млн манатов, то есть столько же, как и в аналогичный период прошлого года.

Наращивание госфинансирования социальной ипотеки — важнейший фактор, способствующий охлаждению перегретого рынка. Причем данный тренд особенно эффективен в тесной кооперации с деятельностью Государственного агентства жилищного строительства ООО MIDA, усилиями которой уже несколько лет строится существенный объем социального жилья. Свою лепту в процесс упрощения работы строительных компаний должно внести новое законодательство по использованию земель сельскохозяйственного назначения в целях жилого строительства, а также новые правила подключения объектов строительства к системе водоснабжения и коммунальным сетям. В целом, сегодня необходимо усилить государственно-частное партнерство в вопросах льготного ипотечного финансирования жилищного строительства, кратно увеличить выделение дешевых земельных участков под социальные начинания MIDA, так как сегодня это один из немногих действенных инструментов увеличить предложение в сегменте недвижимости и несколько сбить ценовой градус на рынке.