Как остудить перегретый рынок жилья в Баку? Расклад Хазара Ахундова

Столичный рынок недвижимости сталкивается с рядом проблем: на фоне сравнительно невысокой динамики ввода в строй нового жилья в последние три-четыре года наблюдается стремительное подорожание квартир. В 2024–2025 годах также снижалась заемная активность по линии Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ). Согласно данным опубликованного на днях полугодового «Отчета о финансовой стабильности» Центробанка Азербайджана (ЦБА), за последние пять лет цены на жилье на первичном и вторичном рынках в стране выросли на 46%. Более того, по оценкам ЦБА, в первой половине текущего года рост цен на жилье вдвое превысил динамику доходов населения. 

Высокомаржинальная в прошлом строительная отрасль в постпандемический период находилась под гнетом ряда обстоятельств, приведших к удорожанию себестоимости строительства и сокращению объемов возводимого в столице и регионах жилья. Ключевую роль здесь сыграл фактор импортируемой инфляции, приведший к подорожанию стройматериалов, строительной техники, также в самой стране возрастали расходы на топливо, транспортные, подрядные, проектные услуги, росла оплата труда. Динамику цен в предшествующие три-четыре года разгоняло стремительное подорожание пригодных для строительства земельных участков в Баку, Сумгайыте, Абшеронском полуострове и в некоторых других урбанизированных регионах страны. 

Согласно данным Госкомстата АР, капитализация строительного рынка страны в 2022 году упала на 5,8%, в 2023 году объемы строительства снизились на 3%, спад жилищного строительства продолжился и в 2024 году. Даже с учетом небывалого подъема строительства инфраструктурных, социальных и жилых объектов на освобожденных от оккупации территориях Азербайджана, общие темпы жилищного строительства в республике в последние годы не демонстрировали ощутимой динамики. Ситуация несколько улучшилась в первой половине текущего года: согласно данным «Отчета о финансовой стабильности» ЦБА, номинальный валовый внутренний продукт по строительному сектору страны вырос на 12,4%, а его доля в общем ВВП увеличилась на 0,5 процентных пункта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В том числе, в январе-июне 2025 года инвестиции в строительство жилья превысили 1,333 млрд манатов, составив 16,5% всех вложений в основной капитал. Согласно данным отчета, помимо реализации масштабных строительных проектов в Карабахском регионе, эта позитивная тенденция связана с восстановлением инвестиционных потоков в отрасль, осуществлением крупных строительных проектов в Баку и пригородных территориях, а также сохранением высокого уровня спроса на рынке недвижимости. «В том числе, продолжение процесса оформления юридических прав на дома без документов на основании распоряжения главы государства, активность в строительном секторе и на рынке недвижимости останется высокой», — говорится в отчете.

Так или иначе, но последствия спада в жилищном строительстве минувших лет сегодня продолжают сказываться в сокращении предложения готового жилья в новостройках Баку, что при ажиотажном спросе на жилье неизбежно ведет к росту цен. Несмотря на утверждение в начале прошлого года Генерального плана столицы, разрешения на строительство пока выдаются в ограниченном количестве, кроме того, многие строительные компании заняли выжидательную позицию в ожидании предоставления доступных для застройки участков в наиболее перспективных районах Баку. С другой стороны, изменившиеся несколько лет назад строительные нормативы требуют от строителей строгого соблюдения правил застройки, не позволяя, как в прошлом, уплотнять застраиваемую площадь за счет сокращения нежилого пространства, и всё это также сдерживает динамику строительного рынка. В последние годы на фоне инфляционных рисков на рынке возросла активность покупателей-юрлиц с инвестиционными целями, приобретающих недвижимость, особенно квартиры в строящихся новостройках, как долгосрочные вложения. Также растет интерес к столичной недвижимости со стороны бывших соотечественников-предпринимателей, репатриирующих свои капиталы и бизнесы из Украины и России в Азербайджан, и это также оказывает давление на рыночные цены.

В результате, согласно официальной статистике, в 2024 году цены на жилую недвижимость в Азербайджане выросли на 10% по сравнению с предыдущим годом: наибольшее удорожание зафиксировано на рынке новостроек — 11,3%, ну а стоимость вторичного жилья увеличилась на 9,8%. В первой половине текущего года динамика роста цен на столичную жилую недвижимость в первичном и вторичном сегментах также держалась в пределах 10-15 процентов. 

Цены на квартиры в Баку сегодня существенно превышают показатели в других столицах стран региона, отметил в мае этого года председатель Палаты оценщиков Азербайджана Нусрет Ибрагимов. «Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости в Баку составляет около 2,4 тысячи манатов, и это ощутимо выше при сравнении с крупными столичными городами Южного Кавказа – Тбилиси и Ереваном, - полагает Н.Ибрагимов. - Высокий спрос на жилье в Баку обоснован его статусом ведущего делового центра региона, в то же время плотность населения и плотность застройки в столице Азербайджана также ощутимо выше, что также отражается на ценах на землю».

Указанные тренды фиксируются и в опубликованном на днях «Отчете о финансовой стабильности» ЦБА: «В 2020 году в связи с пандемией на рынке недвижимости наблюдалась относительная стабильность цен, однако в последующие годы наблюдались тенденции к их росту. За последние пять лет цены на жилье на первичном и вторичном рынках в Азербайджане выросли на 46%». 

В том числе, по данным Госкомстата, в первой половине текущего года темпы роста цен на жилье превысили темпы роста располагаемых доходов населения: так, по сравнению с первой половиной прошлого года цены на жилую недвижимость выросли на 13,8%, а темпы роста располагаемых доходов лишь на 6,1%. В целом, соотношение средней стоимости квартир в Баку к среднемесячной номинальной заработной плате в столице остается крайне высоким: так, данный показатель составляет 217 месяцев или свыше 18 лет. То есть, если условный житель Баку будет откладывать всю среднемесячную зарплату без каких-либо иных расходов, ему потребуется более восемнадцати лет, чтобы приобрести квартиру.

Ситуация с высокими ценами на жилье усугублена снижением темпов ипотечного кредитования. Так, в Азербайджане в 2024 году объем выданных банками-агентами АИКГФ ипотечных кредитов составил 440,1 млн манатов, что на 4,6% меньше показателя 2023 года. Этот негативный тренд продолжился и в текущем году: в январе-августе объем предоставленных банками ипотечных кредитов составил 304,7 млн манатов, что на 9,8% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. 

Казалось бы, нынешний спрос на жилищное кредитование должен стимулировать ипотечный сегмент, однако ряд объективных причин не способствует росту займов по линии Фонда. Следует учесть, что максимальная сумма, выдаваемая по коммерческой ипотеке, составляет 150 тысяч манатов, и сегодня на эту сумму приобрести более или менее приемлемое по площади жилье в новостройках Баку попросту невозможно. Всё это заметно сужает круг потенциальных кандидатов на получение ипотечного кредита. В то же время банки стали заметно менее «заинтересованными» в ипотеке: в настоящее время коммерческие банки предлагают внутренние ипотечные кредиты примерно под 11%, что снижает их привлекательность для покупателей жилья. 

В «Отчете о финансовой стабильности» ЦБА объясняются причины снижения динамики ипотечного кредитования с 2023 года: «Это снижение можно объяснить как факторами спроса, так и предложения: так, высокие темпы роста цен на жилье и повышение средних процентных ставок по новым ипотечным кредитам привели к замедлению спроса на ипотеку. В то же время, ограниченность ипотечных кредитов, выдаваемых за счет АИКГФ, и структура финансирования банков ограничивают их возможности расширять ипотеку за счет собственных средств». 

Отметим, что в последние годы социальная ипотека с ее льготными 4% годовых, первичным платежом в 10% и 30-летней рассрочкой выплаты долга оставалась наиболее востребованным продуктом АИКГФ. Зачастую социальные займы реализовывались в рамках проектов Госагентства ООО MIDA – обеспечивающего строительство наиболее доступного жилья в стране. Однако объемы социальной ипотеки во многом зависят от предусмотренных для этих целей бюджетных средств: так, в январе-августе текущего года объем средств из госбюджета снизился на 27,4% – с 66 до 47,8 млн манатов.

Соответственно, в обозримой перспективе наращивание объемов социальной ипотеки и рост строительства жилья по линии MIDA остаются двумя главными факторами, способными оказывать понижающее воздействие на цены жилищного рынка и обеспечивать доступную ликвидность.