Ипотека и лизинг стали главными двигателями рынка недвижимости Баку - АНАЛИТИКА

В период преодоления пандемического кризиса на столичном рынке недвижимости формируются новые тренды покупки жилья. На фоне сокращения объемов строительства и подорожания жилья в Баку, до минимума сократились продажи квартир в новостройках в рассрочку со стороны жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Напротив, ощутимо возросла активность банков-агентов Ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (ИКГФ), и все большее число граждан обращается к сравнительно новым лизинговым программам покупки жилья.

Пережив спад продаж в период пандемии, рынок недвижимости Азербайджана в последнее время стал проявлять признаки оживления. Причем, в наиболее капитализированном сегменте рынка - в Баку наблюдается устойчивая тенденция роста цен. Здесь сказывается ряд факторов, начиная от инфляции, влияющей на 2-3 процентную годовую коррекцию цен, а также рыночной активности на фоне, дорожающей уже пятый месяц нефти. Повышение спроса на мировом рынке энергоносителей увеличивает поступление валюты в страну, укрепляя курс маната, и почти всегда играет роль драйвера для рынка недвижимости, увеличивая инвестиционную привлекательность жилья. Определенное значение имеет и отложенный покупательский спрос, также подталкивающий цены на жилье вверх.

Однако, все эти процессы происходят на фоне заметного (более чем 40%) сокращения объемов строительства в первой половине текущего года. С одной стороны, это следствие прошлогодних локдаунов и карантинных ограничений, снизивших до минимума динамику закладки фундаментов новых зданий. В то же время, на столичном рынке заметно сократилось число пригодных для строительства земельных участков на близких к центру территориях, и чрезмерно завышены цены на такие площадки, не говоря уже о наблюдаемом с начала года росте цен на импортные и отчасти на местные строительные материалы, а также на строительную технику. Все эти факторы увеличивают расходы ЖСК на строительство, заметно увеличивая рыночные риски по продаже чрезмерно подорожавшего жилья.

Более того, в последние несколько лет в Баку снизилась до минимума практика продажи жилья в новостройках в рассрочку без применения банковских кредитов. Еще сравнительно недавно такие схемы были достаточно распространены: покупатель вносил 50% от стоимости квартиры в новостройке и получал рассрочку в среднем на 5-8 лет, погашая ее равными долями. Эффективность таких схем в постпандемийный период крайне низка, как в силу снижения платежеспособности населения, а также из-за нестабильности рынка, что сулит убытки ЖСК в случае очередного роста цен на недвижимость. Сегодня на рынке практически отсутствуют и собственные банковские ипотечные продукты: две девальвации и другой негатив периода энергетического кризиса 2014-2017 годов свели на нет подобные инициативы.

Не удивительно, что на этом фоне значительная часть рыночного спроса на жилье сегодня удовлетворяется посредством кредитования по линии ИКГФ. Так, в первой половине 2021 года по линии Ипотечного фонда было выдано займов на 203,4 млн манатов, что в 2,2 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Судя по активности банков-агентов ИКГФ пик кредитования пришелся на конец весны: так в мае банками страны было выдано ипотечных кредитов на сумму 35,8 миллиона манатов, что в 4,2 раза превышает показатели аналогичного периода 2020 года. В этот период также заметно возрос процесс рефинансирования выданных банками ипотечных кредитов – в мае было возвращено займов и процентов по ним на сумму 27,4 млн манатов.

Примечателен еще один факт: до недавнего времени наиболее востребованным продуктом ИКГФ была социальная ипотека с ее льготными 4% годовых, первичным платежом в 10%, и 30-летней рассрочкой выплаты долга. Особенно выгодно социальная ипотека сочетается с покупкой жилья в бюджетных многоквартирных жилых комплексах, возводимых ООО «MIDA». Однако, доступ к социальной ипотеке и покупке квартир в бюджетных новостройках пока имеют ограниченные категории граждан. К тому же все эти проекты лимитированы финансовыми возможностями государственного бюджета.   

Иное дело сравнительно новые коммерческие продукты ИКГФ, такие как система жилищного лизинга, предусматривающая аренду недвижимого имущества на определенных условиях с последующим ее выкупом и оформлением в собственность. В этом направлении также наметилась позитивная динамика: механизм сдачи квартир в аренду с правом выкупа был тестирован еще в конце 2019 года, однако на первых порах эта новая схема не снискала популярности у населения, не говоря уже о невысоком спросе в период пандемии. Так, к началу 2021 года по лизинговой схеме было реализовано чуть более 600 квартир, однако уже к июню в аренду с правом выкупа было сдано 902 квартиры.   

Можно полагать, что со временем популярность лизинговых схем еще более возрастет, так как арендатору недвижимости нет необходимости собирать долгие годы накопления для первого взноса в банке, чтобы получить ипотечный кредит и стать владельцем жилья. Покупатель платит лишь ежемесячные арендные платежи, и по окончании срока действия договора они учитываются при выкупе недвижимости и оформлении ее в собственность.

Хазар Ахундов