Массовая миграция и налоговая реформа разрушают рынок недвижимости в Армении

Последствия непродуманных налоговых реформ правительства и возросшая эмиграция из Армении обернулись серьезными проблемами для рынка недвижимости страны. В результате с начала года в Армении сократился объем продаж и снижаются цены на жилье. В скором времени эти процессы еще более усилятся с учетом массового отъезда граждан из страны и роста предложения на вторичном рынке. Очевидно, что все эти процессы наихудшим образом отразятся на деятельности строительного сектора, снижая занятость и ухудшая социальное положение населения.

Прошлогодняя пандемия COVID-19 и военно-политическая катастрофа, обрушившаяся на Армению, обернулись серьезными проблемами для строительного сектора и рынка недвижимости. Сделки с недвижимостью в Армении в кризисном 2020 году сократились на 15%, а в Ереване спад и вовсе превысил 40%. После незначительной стабилизации в начале 2021 года (фактор отложенного спроса) на рынке жилья вновь зафиксирован спад, причем, в силу ряда факторов в перспективе ситуация будет заметно сложнее, чем в прошлом году.

Бедственное социально-экономическое положение в Армении вынуждает правительство ужесточать фискальное законодательство, изыскивая новые способы пополнения скудеющей казны. Одним из таких шагов стали новые правила взимание налога на имущество, вступившее в силу в январе текущего года. В частности, был ликвидирован не облагаемый налогом порог в 3 млн драмов (около $5,77 тысяч) из-за чего под налогообложение подпали 560 тыс. дополнительных единиц самых недорогих домов и квартир. Более того, отныне налог на имущество рассчитывается по цене, приближенной к реальной рыночной стоимости, а не по кадастровой, которая в разы ниже. Внедряться новый фискальный механизм будет поэтапно и в полном объеме вступит в 2026 году. Через несколько лет за счет налога на имущество планируется в 4,3 раза увеличить поступления в бюджет - с 17 до 77 млн долларов.

Продвигая этот закон, руководство Армении пыталось убедить общество, что их главной целью является воплощение идеи «налога на роскошь», однако вместо достижения социальной справедливости, налог на имущество превратился в поголовную дань для большинства населения, включая обладателей небольших армянских квартирок. Сегодня из-за роста налогов на имущество граждане отказываются приобретать жилье с большой площадью, не желают приватизировать квартиры или узаконивать иные постройки, и со временем эта ситуация еще больше усугубится.

«Повышение налога на имущество – диверсия против сферы строительства, сложно придумать больший «дестимулятор» для строительной сферы, чем новое налоговое регулирование», - заявил на днях экс-президент Армении Роберт Кочарян. Он отметил, что наибольший ущерб ощутят те, кто живет в центре, у кого квартира чуть получше, в результате ущербная фискальная реформа сделает все чтобы граждане не были заинтересованы в строительстве, улучшении жилищных условий. По словам экс-президента, цены на рынке недвижимости сегодня крайне нестабильны, и, если эмиграция продолжится в нынешних темпах, цены на жилье ощутимо снизятся.

А то, что Армения находится на пороге массовой эмиграции сегодня неоспоримый факт: в случае смягчения международных карантинных ограничений, по разным оценкам до конца 2021 года страну навсегда может покинуть 100-150 тысяч человек. Собственно этот процесс уже начался - согласно статистике пассажиропотока в двух главных аэропортах Армении - «Звартноц» и «Ширак» в январе-мае 2021 года число покинувших страну граждан на 78004 превысило количество прибывших обратно. 

Потенциальные эмигранты, чтобы оплатить свой переезд и обосноваться на новом месте, вынуждены продавать самое ценное свое имущество, а это как правило жилье. В результате уже сегодня на рынке вторичной недвижимости предложение заметно превышает спрос, а цены в январе-мае снизились на 10% относительно прошлогодних.

Цены и спрос на жилье будут падать и в дальнейшем, так как в силу сокращения производства и отсутствия инвестиций надежды на скорый вывод армянской экономики из системного кризиса крайне скудны. Напротив, в Армении растет безработица, а платежеспособность покупателей на порядок снизилась.    

Еще большее снижение интереса наблюдался в области сделок с коммерческой недвижимостью, производственными и общественными зданиями. Это не удивительно, так как из-за экономического кризиса в разы сократилась продажа или аренда офисов и торговых площадей, а полное отсутствие зарубежных туристов вынуждает бизнес закрывать отели, рестораны и т.д.

Весь этот негатив наносит огромный ущерб рынку недвижимости Армении: заметно снизился интерес строительных компаний к возведению новостроек в престижных районах столицы, сократилось промышленное и капитальное строительство, соответственно снижается производство стройматериалов. И все эти потери бьют по простым гражданам, снижая заработки или вовсе лишая их работы.

Хазар Ахундов