Как решить проблему нехватки доступного жилья в столице? - АНАЛИТИКА

Перенаселенность крупных городов, нехватка бюджетного жилья в сегменте коммерческой застройки, а также исчезающе малые объемы квартир, выделяемых по ведомственной линии, вот далеко неполный список проблем, с которыми сталкиваются все постсоветские страны, включая Азербайджан. В целях решения этих проблем пять лет назад указом президента Ильхама Алиева было создано Госагентство жилищного строительства, а действующее в его подчинении ООО MIDA наладило процесс строительства многоэтажных жилых комплексов в Баку и регионах, обеспечив гражданам возможность купить квартиры на льготных условиях. В последние годы схожие программы реализуются и в других странах СНГ, и этот опыт мог бы быть интересным и для Азербайджана.         

Большинство развитых стран мира уже многие десятилетия практикует строительство бюджетного жилья и его последующую сдачу в социальную аренду: тарифы на съем таких квартир и коммунальные платежи регулируется государством, однако их продажа съемщикам не предусмотрена. В то же время, в Азербайджане, Казахстане, Узбекистане, России и ряде других постсоветских стран данная социальная задача решается альтернативным путем. Построенное за бюджетные средства дешевое жилье реализуется по доступным ценам, в том числе и посредством льготных ипотечных схем, социально уязвимым категориям населения, молодым специалистам, бюджетникам и т.д. Многие эксперты склоняются ко мнению, что продажа льготных квартир по ценам, заметно ниже рыночных, более оптимальный путь, нежели вариант с социальной арендой. В конечном итоге граждане становится владельцами собственного жилья, и это мотивирует их к трудовой активности. Кроме того, подобная схема отчасти сокращает финансовую нагрузку на госбюджет.     

В Азербайджане, где немалая часть населения испытывает потребность в доступе к недорогим квартирам, возможность их покупки в рассрочку с длительным периодом погашения, стала доступна с апреля 2016 года, с началом деятельности ООО MIDA, выступающей в роли подрядчика, привлекая частные строительные компании для возведения многоэтажных жилых комплексов, социальных объектов и прокладке коммунальной инфраструктуры. В рамках масштабной работы в 2016-2020 годах по линии MIDA введены в строй новые жилищные комплексы в Ясамальском районе столицы и поселке Говсаны, сегодня возводится вторая очередь – Ясамал-2 и Говсаны-2, а также строятся новые многоэтажные дома в Сумгайыте и Гяндже. А в марте 2021 года на баланс Госагентства был переведены два новых земельные участка в городе Лянкяран и в Сумгайыте, и в недалекой перспективе здесь также начнутся строительные работы. Со временем подобные проекты будут реализованы и в других городах страны, с динамично увеличивающимся населением.

Но, к сожалению, доступ к социальной ипотеке и покупке квартир в бюджетных новостройках пока имеют ограниченные категории лиц. Безусловно, за последние годы список льготников был заметно расширен за счет ряда категорий госслужащих. Более того, в апреле 2021 года сюда включили и работников науки со стажем не менее трех лет, а для преподавателей государственных учебных заведений срок стажа сократился до пяти лет.

Тем не менее, даже число граждан, имеющих право на льготы, заметно превышает возможности реализуемых MIDA проектов. В частности, в Ясамальском и Говсанинском жилых комплексах в общей сложности введено в строй 4805 квартир, и порядка 2,2 тысячи, из которых уже распределено среди потенциальных покупателей. Однако, общее число очередников, зарегистрировавшихся в электронном кабинете системы «Льготное жилье», сегодня приближается к 16600 человек, то есть их в три с лишним раза больше построенных квартир.

И, судя по всему, в будущем количество граждан столицы, желающих получить доступ к льготному жилью, будет только возрастать. Это неудивительно, так как согласно данным Генплана развития Баку и его пригородов до 2030 года, прирост населения на территории столицы в ближайшее десятилетие превысит 745 тысяч человек и население агломерации достигнет в целом 3,35 млн человек, и это при том, что уже сегодня квартирный дефицит в одной только столице превышает 15 млн кв. метров.   

По мнению эксперта по имущественным вопросам Эльнура Фарзалиева, сегодня затраты на строительство многоквартирных зданий в центре и на близких к центру территориях очень высоки, в том числе из-за нехватки и дороговизны пригодных для строительства земельных участков.

Схожего мнения придерживаются и другие эксперты, полагающие, что рост цен на стройматериалы, технику на порядок увеличили расходы на строительство. Все это не позволяет ЖСК снижать цены, соответственно делая коммерческие новостройки малопригодными для социальных проектов. Соответственно, с прошлого года существенная часть спроса населения сместилась в направлении проектов социальной ипотеки Азербайджанского ипотечного и кредитно-гарантийного фонда (АИКГФ) и начинаний MIDA. Очевидно, что возможности госструктур не безграничны, особенно с учетом колоссальной нагрузки на бюджет в рамках реализации программ по возрождению освобожденного от оккупации Карабахского региона.   

Здесь уместно обратиться к опыту постсоветских стран, где также реализуются программы льготной ипотеки и строительства бюджетного жилья. В частности, в рамках реализуемой в Казахстане госпрограммы жилищного строительства «Нурлы жер» (2017-2019 гг) были построены рекордные 36,8 млн кв. метров жилья или 330,3 тысяч квартир. Часть этого жилья реализовывалась в рамках нескольких программ социальной ипотеки. Так только в столице Нурсултане в прошлом году сдано 7 тысяч, а в текущем году планируется ввести в строй порядка 10 тысяч социальных квартир.   

Сопоставимые масштабы в Беларуси за 2021 год планируется обеспечить 4 млн кв.м. жилья, и около четвертой части этого объема будет построено в рамках господдержки, впоследствии квартиры в таких домах реализуются в рамках социальных жилищных программ, в том числе и ипотечных.  

В Узбекистане с 2021 года внедряется новая система обеспечения жильем с использованием государственных ипотечных механизмов: в ближайшие годы планируется ввести в строй 45 тысяч квартир на эти цели из бюджета выделено 1,1 миллиарда долларов. Однако, жилье по этим программам в основном будет реализовываться по ценам близким к коммерческим, ну а социальное квартиры малоимущем предполагается предоставлять только на условиях аренды.

Ну а в России, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где бюджетное жилье доступно льготникам, социальные проекты в основном реализуются на базе государственных ипотечных программ, причем с началом пандемического кризиса такое кредитование было запущено со ставкой в 6,5%. То есть здесь не ведется застройки бюджетного жилья по государственной линии, и гражданам с низкими доходами предоставляются льготы на кредитование покупки квартир в домах эконом-класса. Тем более, что в результате кризиса, сегодня в РФ доля неликвидных квартир бюджетного сегмента достигает 20%.   

Суммируя эти данные, можно прийти к выводу, что в странах СНГ (за исключением Беларуси) жилищные программы в основном строятся на различных комбинациях льготного ипотечного кредитования. В этом смысле опыт MIDA по госстроительству дешевого жилья, и его продаже по ценам ниже рыночных, уникален. Так или иначе, но в перспективе вместе с государственным жилым строительством, необходимо создавать новые инструменты, позволяющие привлекать к социальным программам и жилье из коммерческого сектора.

С целью расширения таких возможностей в стране может быть сформирован качественно новый механизм жилищного кредитования. Речь идет о внедрении так называемой немецкой, накопительной модели ипотеки, в связи с чем Центробанк Азербайджана инициировал проект создания сберегательно-строительного (накопительного) банка. При этой схеме необходимые средства формируются за счет накоплений самого населения, причем для контроля над этим процессом создается специальная регулирующая структура. Роль граждан сведется к участию в строительно-сберегательных банках по модели послевоенной Германии, которая доказала свою эффективность. В случае создания подобного механизма ипотечные кредиты будут автоматически оформляться при наличии соответствующей суммы на банковском вкладе гражданина.    

В этом случае удастся снизить нынешний чрезмерный спрос на льготные проекты MIDA и социальную ипотеку от АИКГФ, в то же время заметно увеличить число граждан, которые смогут рассчитывать на покупку жилья в кредит.

Хазар Ахундов